Voltura catastale dopo successione: quando è automatica e cosa fare se non risulta

Dopo la presentazione della dichiarazione di successione, le volture catastali degli immobili vengono normalmente eseguite in automatico, salvo casi particolari o diversa indicazione nella pratica.

Se però la visura catastale risulta ancora intestata al defunto, oppure gli eredi non compaiono correttamente, bisogna controllare subito tre elementi: la dichiarazione di successione, le ricevute dell’Agenzia delle Entrate e i dati catastali indicati nella pratica.

In molti casi il problema dipende da dati catastali errati, esito parziale della voltura o vecchie intestazioni non allineate. In questa guida vediamo quando la voltura catastale dopo successione è automatica, perché può non risultare e cosa verificare prima di vendere una casa ereditata.

Indice

• Cos’è la voltura catastale dopo successione
• La voltura catastale dopo successione è automatica?
• Come capire se la voltura catastale è stata fatta
• Successione fatta ma Catasto non aggiornato: cause frequenti
• Cosa fare se la voltura catastale non risulta
• Quanto costa la voltura catastale dopo successione
• Quanto tempo ci vuole per vedere la voltura in visura
• Si può vendere una casa ereditata se la voltura non è aggiornata?
• Differenza tra successione, voltura, accettazione e trascrizione
• Errori da evitare
• FAQ

Cos’è la voltura catastale dopo successione

La voltura catastale è l’aggiornamento dell’intestazione catastale di un immobile.

Quando una persona muore e lascia una casa, un terreno, un locale o una pertinenza, il Catasto deve essere aggiornato per riportare i nuovi intestatari, cioè gli eredi o i legatari.

In pratica, la voltura serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate che il titolare di un diritto reale su un immobile non è più il defunto, ma un altro soggetto.

Attenzione a un punto importante: la visura catastale non è, da sola, la prova definitiva della proprietà. Serve però a verificare se i dati catastali sono allineati alla situazione dichiarata nella successione.

Per questo, quando si eredita una casa, è prudente controllare sempre:

• intestatari catastali;
• quote;
• diritto indicato, per esempio proprietà, usufrutto o nuda proprietà;
• dati dell’immobile;
• eventuali terreni, depositi, garage o pertinenze collegati.

Se deve ancora presentare la pratica successoria, può essere utile leggere anche la guida sulla dichiarazione di successione.

La voltura catastale dopo successione è automatica?

Sì, nella maggior parte dei casi la voltura catastale dopo successione viene eseguita automaticamente con la presentazione della dichiarazione di successione.

Questo significa che, quando la dichiarazione viene compilata e inviata correttamente, di norma non bisogna presentare una domanda di voltura separata..

La regola pratica è questa: se nella dichiarazione di successione sono stati indicati correttamente gli immobili e i dati catastali sono coerenti, la voltura dovrebbe essere collegata alla stessa pratica.

Non bisogna però trasformare questa regola in una certezza assoluta. L’automatismo funziona salvo casi particolari e salvo problemi nei dati.

Quando la voltura automatica avviene senza domanda separata

La voltura automatica è normalmente possibile quando:

• la dichiarazione di successione è stata presentata correttamente;
• gli immobili sono stati indicati con foglio, particella e subalterno corretti;
• il Comune catastale è corretto;
• le quote ereditarie sono coerenti;
• non ci sono anomalie nei dati catastali;
• la richiesta di voltura non è stata esclusa nei casi previsti.

In questi casi, dopo l’elaborazione della pratica, gli eredi dovrebbero risultare nella visura catastale.

Quando la voltura automatica può non avvenire

La voltura catastale può non risultare o può risultare solo in parte quando ci sono errori, incongruenze o situazioni particolari.

Le cause più frequenti sono:

• dati catastali sbagliati nella successione;
• immobile indicato con subalterno errato;
• Comune catastale non corretto;
• quote ereditarie non coerenti;
• intestazione precedente già non allineata;
• vecchie successioni mai volturate;
• immobili non inseriti nella dichiarazione;
• terreni o pertinenze dimenticati;
• pratiche presentate in modo incompleto.

.

In questi casi l’esito della pratica può essere negativo o parziale: alcuni immobili risultano volturati, altri restano intestati al defunto o a soggetti precedenti.

Come capire se la voltura catastale è stata fatta

Per capire se la voltura catastale dopo successione è stata eseguita, non basta ricordare di aver presentato la dichiarazione.

Bisogna controllare i documenti.

Il primo controllo è sulla visura catastale aggiornata. Nella visura devono comparire gli eredi, le quote e il diritto reale corretto.

Il secondo controllo riguarda le ricevute della dichiarazione di successione e l’esito della domanda di volture catastali. Se l’esito è parziale, alcuni immobili potrebbero essere stati aggiornati e altri no.

Successione fatta ma Catasto non aggiornato: cause frequenti

La frase che molti proprietari pronunciano è questa:

“La successione l’abbiamo fatta, ma la casa risulta ancora intestata a mio padre.”

In questi casi non bisogna andare per tentativi. Prima si deve capire la causa.

Errore nei dati catastali dell’immobile

È una delle situazioni più comuni.

Basta un errore su foglio, particella, subalterno, Comune catastale o sezione urbana per creare problemi nell’aggiornamento.

Il dato catastale sbagliato può impedire la voltura oppure portare ad aggiornare un bene diverso da quello che si voleva indicare.

Intestazione precedente già non allineata

A volte il problema non nasce dalla successione appena presentata, ma da passaggi precedenti.

Per esempio:

• una vecchia successione mai volturata;
• un immobile ancora intestato a un nonno o a un parente deceduto anni prima;
• una donazione non correttamente aggiornata in Catasto;
• vecchie quote catastali non coerenti con gli atti.

Questo accade spesso negli immobili familiari, soprattutto quando una casa è passata di generazione in generazione senza controlli documentali completi.

Immobile inserito male nella dichiarazione di successione

Un altro caso frequente riguarda l’inserimento errato dell’immobile nella dichiarazione di successione.

L’errore può riguardare:

• il diritto trasferito;
• la quota;
• la categoria catastale;
• il collegamento con pertinenze, depositi, garage o terreni;
• l’individuazione corretta del bene.

Quando l’immobile è inserito male, la visura successiva può non rispecchiare la situazione reale.

Voltura automatica non richiesta o non possibile

In alcuni casi la voltura automatica non viene eseguita perché la pratica rientra in situazioni particolari o perché è stata esclusa la richiesta.

In questi casi può servire una domanda separata di voltura catastale.

Vecchie successioni cartacee o pratiche non completate

Il problema può emergere quando si decide di vendere.

Una famiglia eredita una casa molti anni prima, nessuno controlla la visura e il problema resta nascosto. Poi arriva un acquirente, si prepara il preliminare e ci si accorge che il Catasto non è aggiornato.

Per questo il controllo va fatto prima di mettere l’immobile sul mercato, non alla vigilia del rogito.

Se il problema riguarda anche imposte e obblighi degli eredi, può essere utile approfondire l’IMU sugli immobili ereditati.

Cosa fare se la voltura catastale non risulta

Se dopo la successione la voltura catastale non risulta, il primo passo non è rifare subito la pratica.

Prima bisogna ricostruire la situazione.

Ecco i controlli da fare:

1. recuperare copia della dichiarazione di successione;
2. controllare le ricevute rilasciate dall’Agenzia delle Entrate;
3. verificare se la domanda di volture ha avuto esito positivo o parziale;
4. fare una visura catastale aggiornata;
5. confrontare i dati presenti in successione con quelli riportati in Catasto;
6. controllare fabbricati, terreni e pertinenze;
7. capire se serve una correzione, una nuova voltura o un’integrazione della pratica.

Se l’errore riguarda dati catastali non corretti, può essere necessario presentare un’istanza di rettifica.

Se invece la voltura non è stata eseguita o non poteva essere eseguita automaticamente, può essere necessario presentare una domanda autonoma di voltura catastale, rispettando le regole previste per quel caso specifico.

Se l’immobile non era stato inserito nella successione, il problema è diverso e va valutato con attenzione.

Quanto costa la voltura catastale dopo successione

Quando la voltura è richiesta contestualmente alla dichiarazione di successione e viene eseguita in automatico, il costo va valutato nel quadro complessivo della pratica successoria. Se invece serve una domanda autonoma di voltura, si applicano i tributi previsti per quella domanda.

Se invece serve una domanda autonoma di voltura catastale, secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate il costo ordinario è composto da:

• 70 euro per ogni domanda di voltura;
• 16 euro di imposta di bollo ogni quattro pagine della domanda.

A questi importi possono aggiungersi eventuali compensi professionali se ci si rivolge a un tecnico, a un intermediario o a un professionista per controllare la pratica e presentare la documentazione.

Non è consigliabile ragionare solo sul costo della voltura. Il vero problema è capire se la situazione catastale è corretta.

Una voltura sbagliata o incompleta può costare molto di più in termini di tempo, ritardi e difficoltà nella vendita.

Per una panoramica più ampia sulle imposte successorie può leggere anche la guida sui costi della successione di una casa.

Quanto tempo ci vuole per vedere la voltura in visura

Non esiste un tempo unico valido per ogni caso.

I tempi dipendono da:

• tipo di pratica;
• correttezza dei dati;
• eventuali anomalie;
• ufficio competente;
• necessità di integrazioni o correzioni.

La cosa più utile è controllare le ricevute e fare una visura aggiornata dopo l’elaborazione.

Se, dopo l’elaborazione della pratica, la visura continua a riportare il defunto come intestatario, conviene verificare ricevute, esito della voltura e dati catastali inseriti nella successione.

Non bisogna limitarsi a dire “sarà un ritardo”. A volte è solo un tempo tecnico. Altre volte c’è un errore da correggere.

Si può vendere una casa ereditata se la voltura catastale non è aggiornata?

Prima di vendere una casa ereditata bisogna ricostruire correttamente la provenienza dell’immobile, la successione, le quote degli eredi e la situazione catastale.

Una visura non aggiornata non significa automaticamente che la vendita sia impossibile, ma è un segnale da non ignorare. Prima di firmare una proposta o un preliminare, è prudente chiarire se il problema è solo catastale oppure se riguarda anche provenienza, quote ereditarie o atti precedenti.

Il notaio dovrà verificare i passaggi, gli atti, la continuità delle intestazioni e la documentazione necessaria per il rogito.

Se il problema emerge quando l’acquirente è già pronto a firmare, la trattativa può rallentare.

Nei casi peggiori, il venditore deve rinviare il preliminare o il rogito per sistemare documenti che potevano essere controllati prima.

Per questo, prima di pubblicare un annuncio o accettare una proposta, è utile verificare:

• titolo di provenienza;
• dichiarazione di successione;
• visura catastale aggiornata;
• planimetria catastale;
• quote degli eredi;
• eventuali terreni o pertinenze collegate;
• conformità catastale e documentazione urbanistica.

Su questo punto può essere utile leggere anche l’approfondimento sulla conformità catastale.

Differenza tra successione, voltura, accettazione eredità e trascrizione

Molti problemi nascono perché si confondono adempimenti diversi.

La successione, la voltura catastale, l’accettazione dell’eredità e la trascrizione non sono la stessa cosa.

In caso di vendita, questi controlli devono essere coordinati con il notaio, perché la regolarità catastale da sola non basta a confermare che tutti i passaggi siano corretti.

Errori da evitare

Quando si eredita un immobile, gli errori più frequenti sono semplici ma possono creare problemi seri.

Ecco quelli da evitare:

• non controllare la visura dopo la successione;
• pensare che “automatico” significhi “sempre corretto”;
• ignorare terreni, depositi, garage e pertinenze;
• confondere Catasto e proprietà;
• non verificare le quote degli eredi;
• accorgersi del problema solo dopo aver trovato un acquirente;
• non controllare vecchie successioni familiari;
• vendere senza aver verificato la documentazione di base.

Esempio pratico

Tre fratelli ereditano una casa a Vairano Patenora con un deposito e un piccolo terreno.

La successione viene presentata. Dopo qualche tempo, uno degli eredi fa una visura catastale e scopre che l’abitazione risulta aggiornata, mentre il terreno è ancora intestato al padre defunto.

In un caso simile bisogna controllare se il terreno era stato inserito correttamente nella successione, se i dati catastali coincidono e se l’esito della voltura è stato totale o parziale.

Solo dopo questi controlli si può capire se serve una rettifica, una nuova voltura o un’integrazione della pratica.

Questo esempio mostra perché, prima di vendere una casa ereditata, bisogna controllare anche i beni collegati. Non solo l’abitazione principale.

Se sta valutando cosa fare con un immobile ricevuto in eredità, può leggere anche la guida su vendere una casa ereditata a Vairano Patenora.

Quando chiedere aiuto prima di vendere una casa ereditata

È consigliabile chiedere aiuto prima di vendere quando:

• gli eredi sono più di uno;
• le quote non sono chiare;
• la visura riporta ancora il defunto;
• ci sono terreni agricoli o fabbricati rurali;
• la successione è molto vecchia;
• mancano documenti;
• la casa è stata ereditata insieme ad altri beni;
• si vuole mettere l’immobile in vendita a breve.

Casa e Campagna Immobiliare, a Vairano Patenora, segue proprietari e famiglie che devono vendere immobili ereditati nell’Alto Casertano.

Il controllo documentale prima della vendita non serve a complicare la trattativa. Serve a evitare sorprese quando la trattativa è già iniziata.

FAQ sulla voltura catastale dopo successione

La voltura catastale dopo successione è automatica?

Nella maggior parte dei casi sì. Con la presentazione della dichiarazione di successione, la voltura catastale viene normalmente eseguita in automatico, salvo casi particolari o problemi nei dati.

Perché la casa risulta ancora intestata al defunto?

Può dipendere da dati catastali errati, successione incompleta, voltura non eseguita, esito parziale o vecchie intestazioni non allineate.

Cosa devo fare se la voltura catastale non risulta?

Bisogna recuperare la dichiarazione di successione, controllare le ricevute, fare una visura aggiornata e confrontare i dati. Dopo questo controllo si capisce se serve una rettifica, una voltura o un’integrazione.

Quanto costa la voltura catastale dopo successione?

Se serve una domanda autonoma, il costo ordinario indicato dall’Agenzia delle Entrate è di 70 euro per ogni domanda di voltura, più 16 euro di imposta di bollo ogni quattro pagine. Possono aggiungersi compensi professionali se ci si rivolge a un tecnico o a un intermediario.

Posso vendere una casa ereditata se la visura non è aggiornata?

Prima di vendere è necessario verificare successione, intestazioni catastali, quote ereditarie, provenienza e documenti richiesti dal notaio. Una visura non aggiornata può rallentare la vendita e va controllata prima di arrivare al rogito.

La voltura catastale prova la proprietà?

No. La voltura aggiorna l’intestazione catastale, ma la proprietà si verifica attraverso gli atti, la successione, i registri immobiliari e i controlli notarili.

Cosa succede se nella successione manca un immobile?

Se un immobile non è stato inserito nella successione, il problema non si risolve con una semplice visura. Occorre valutare la pratica e capire come integrare o correggere la dichiarazione.

Devo fare una nuova voltura se la successione è vecchia?

Dipende dalla situazione. Se la visura è ancora intestata al defunto o a soggetti precedenti, bisogna ricostruire i passaggi e capire quale aggiornamento catastale manca.

Conclusione

La voltura catastale dopo successione è spesso automatica, ma non va data per scontata.

Se la visura catastale riporta ancora il defunto, oppure gli eredi non risultano correttamente, bisogna controllare dichiarazione di successione, ricevute, dati catastali e quote.

Il momento migliore per farlo è prima di vendere.

Una casa ereditata può essere un’opportunità, ma solo se la documentazione è chiara. Un controllo fatto all’inizio evita problemi quando l’acquirente è già pronto a firmare.