La vendita di un immobile che ha beneficiato del Superbonus 110% solleva una questione delicata ma fondamentale: è prevista la tassazione sulla plusvalenza? E se sì, come si calcola in modo corretto secondo le regole dell’Agenzia delle Entrate?

Nel 2025, sempre più proprietari si trovano a vendere case – sia in condominio che singole – oggetto di interventi agevolati. Ma pochi sanno che i vantaggi fiscali ottenuti con il Superbonus non sempre incidono sul valore d’acquisto utilizzabile per abbattere la plusvalenza.

Questa guida aggiornata ti aiuterà a:

• Capire quando si applica la tassazione sulla plusvalenza
• Calcolare correttamente l’importo imponibile
• Distinguere le regole tra condomini e villette unifamiliari
• Evitare errori comuni e potenziali sanzioni

📌 Se stai per vendere un immobile con lavori agevolati, o se hai già concluso l’atto, questo articolo ti sarà estremamente utile.

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Ecco tutto quello che vedremo insieme.

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Cos’è la plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il prezzo di acquisto, al netto di eventuali spese documentate sostenute per migliorie e costi accessori (notai, imposte, agenzie).

📌 È un concetto chiave in ambito fiscale, perché la plusvalenza è tassabile solo in determinate condizioni, come previsto dall’art. 67 del TUIR.

Esempio semplificato:

• Acquisti una casa nel 2020 per € 100.000
• La rivendi nel 2024 per € 150.000
• Hai speso € 5.000 di notaio e € 10.000 di lavori straordinari documentati

👉 La plusvalenza tassabile sarà:
150.000 – (100.000 + 5.000 + 10.000) = € 35.000

Ma attenzione: le spese sostenute con il Superbonus non si sottraggono nel calcolo (ne parleremo fra poco).

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Quando si applica la tassazione

L’Agenzia delle Entrate stabilisce che la tassazione della plusvalenza si applica solo se l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto.

Ci sono però tre importanti eccezioni:

1. Residenza abituale del venditore per la maggior parte del tempo
2. Immobile ricevuto per successione (no tassazione)
3. Donazione da parte di familiari, con traslazione della data di acquisto originaria

📌 Quindi se hai acquistato nel 2019 e vendi nel 2025, non paghi nulla. Ma se vendi nel 2023, paghi l’imposta sulla plusvalenza, a meno che fosse tua prima casa e ci hai vissuto per almeno metà del tempo.

Regole generali per il calcolo della plusvalenza

Il calcolo standard prevede:

Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + costi documentati di miglioramento)

Tra i costi ammessi in deduzione rientrano:

• Spese notarili
• Intermediazioni immobiliari
• Imposte di registro/ipotecarie/catastali
• Spese di ristrutturazione ordinaria o straordinaria non agevolate

📌 Ma se i lavori sono stati effettuati con il Superbonus 110%, non possono essere conteggiati nel calcolo della plusvalenza, perché non hai sostenuto effettivamente quel costo.

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Come influisce il Superbonus 110%

Il Superbonus 110% ha rivoluzionato la riqualificazione del patrimonio edilizio, ma ha anche complicato il calcolo della plusvalenza.

🔎 Perché?
Perché l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che solo le spese effettivamente sostenute dal proprietario possono essere dedotte dal prezzo di vendita.

Quindi:

Tipo di spesa	Può ridurre la plusvalenza?
Spesa pagata senza agevolazioni	✅ Sì
Spesa agevolata al 50% (es. Bonus ristrutturazione)	✅ Sì, per la quota pagata
Spesa al 110% con detrazione ceduta all’impresa	❌ No
Spesa Superbonus con sconto in fattura 100%	❌ No

📌 In pratica, se hai beneficiato del Superbonus 110% senza tirar fuori un euro, non puoi usare quelle spese per ridurre la base imponibile della plusvalenza.

Superbonus e valore catastale: incide sulla plusvalenza?

No, il valore catastale aggiornato dopo i lavori non viene usato per calcolare la plusvalenza. Fa fede il prezzo di acquisto e vendita, non la rendita catastale. Tuttavia, l’aumento del valore catastale può influire su IMU e imposte di registro.

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Immobili in condominio: cosa cambia

Nei condomini, il Superbonus ha quasi sempre riguardato parti comuni: cappotti termici, tetti, ascensori, caldaie centralizzate.

In questi casi:

• Le spese vengono ripartite in base ai millesimi
• Anche se hai beneficiato di sconto in fattura, non puoi dedurre nulla dalla plusvalenza
• Se invece hai anticipato una quota, quella parte può essere utilizzata (se dimostrata)

Esempio pratico condominio

Il tuo appartamento in condominio ha beneficiato di:

• Cappotto termico e fotovoltaico sulle parti comuni
• Hai pagato € 2.000 non coperti da agevolazione

👉 Solo quei € 2.000 sono deducibili dalla plusvalenza, non l’intera quota millesimale di spesa Superbonus.

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Case unifamiliari e villette: attenzione al frazionamento

Per chi possiede una villetta singola, l’intervento Superbonus ha spesso riguardato tutto l’edificio: cappotto, impianti, infissi, tetto, pannelli solari.

In questi casi:

• Se i lavori sono stati pagati con sconto in fattura o cessione del credito, non puoi dedurre nulla
• Se hai sostenuto parte della spesa (es. infissi extra o spese escluse), quelle sì sono deducibili

🔔 Occhio: se frazioni la villetta in due unità dopo i lavori e vendi una parte entro 5 anni, la tassazione può essere piena, perché formalmente è una vendita di immobile ristrutturato a fini speculativi.

Quali spese si possono detrarre

Nel calcolo della plusvalenza, puoi sottrarre dal prezzo di vendita solo le spese che hai effettivamente sostenuto e che hanno aumentato il valore dell’immobile.

✅ Spese deducibili:

• Costi notarili di acquisto
• Imposte ipotecarie e catastali
• Commissioni agenzia immobiliare
• Lavori di ristrutturazione ordinaria/straordinaria non agevolati
• Lavori con bonus inferiori al 100%, come Bonus Ristrutturazioni 50%, Ecobonus 65%, Bonus Verde

❌ Spese non deducibili:

• Lavori pagati interamente con Superbonus 110% (sconto in fattura o cessione del credito)
• Spese rimborsate o sostenute da terzi
• Bonus Mobili ed Elettrodomestici (non incidono sul valore)

💡 Se una spesa è agevolata parzialmente, puoi dedurre solo la quota a tuo carico.

Attenzione: anche se i lavori trainati (es. infissi o caldaia) sono parte del Superbonus, se li hai pagati in parte di tasca tua, puoi dedurre solo la quota effettivamente sostenuta e documentata.

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Quali bonus non rientrano nel calcolo della plusvalenza

Spesso si fa confusione tra bonus edilizi e calcolo fiscale. Ecco un utile schema riassuntivo:

Bonus casa	Incide sulla plusvalenza?	Note operative
Superbonus 110%	❌ No	100% detrazione o cessione
Bonus ristrutturazioni 50%	✅ Sì (quota propria)	Solo se sostenuta direttamente
Ecobonus 65%	✅ Sì	Attenzione alla documentazione
Sismabonus	❌ No	Se interamente agevolato
Bonus facciate 90/60%	✅ Sì, solo se pagato	Bonus non più attivo
Bonus barriere architettoniche 75%	✅ Parzialmente	Solo la parte sostenuta

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Errore frequente: rivalutare l’immobile con il Superbonus

Molti pensano che il valore dell’immobile aumentato grazie al Superbonus possa essere considerato nel calcolo della plusvalenza. Ma non è così. Il Fisco guarda solo le spese effettivamente sostenute, non il miglioramento energetico o estetico.

La documentazione da conservare

Per difendersi in caso di verifica fiscale, è essenziale conservare tutta la documentazione:

• Rogito d’acquisto
• Fatture e bonifici per spese deducibili
• Computi metrici, SAL e documentazione tecnica
• Ripartizione millesimale in condominio
• CILA, SCIA o permessi edilizi
• Eventuali delibere condominiali

📌 Se non puoi dimostrare che la spesa è stata realmente sostenuta, l’Agenzia delle Entrate non la considera nel calcolo.

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La scelta dell’imposta sostitutiva del 26%

Chi vende un immobile entro 5 anni dall’acquisto può chiedere al notaio di applicare l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, evitando di dichiararla nella propria dichiarazione dei redditi.

🎯 Quando conviene:

• Plusvalenza certa e ben calcolabile
• Reddito personale elevato (l’aliquota IRPEF supererebbe il 26%)

📌 La scelta va dichiarata al momento del rogito, e non è più revocabile.

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Quando conviene farla dichiarare in atto

A volte conviene dichiarare la presenza del Superbonus direttamente nell’atto notarile, per:

• Dimostrare che la rivalutazione dell’immobile è avvenuta grazie a interventi pubblici
• Proteggersi da contestazioni future su presunta plusvalenza “non dichiarata”
• Chiarire all’acquirente che il beneficio fiscale non è trasmissibile

💬 Se l’acquirente ti chiede se ha diritto a ulteriori detrazioni, specifica che il Superbonus non si trasferisce con l’immobile.

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Le eccezioni: residenza, donazioni, successioni

Il Fisco prevede alcune importanti eccezioni alla tassazione della plusvalenza:

1. Prima casa e residenza

Se hai risieduto nell’immobile per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita, la plusvalenza non è tassata, anche se vendi entro 5 anni.

2. Successione

Chi ha ereditato un immobile non paga nessuna imposta sulla plusvalenza, anche se rivende subito.

3. Donazione

La data da considerare è quella di acquisto del donante. Se il donante possedeva l’immobile da più di 5 anni, non si paga nulla.

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Esempio pratico: appartamento in condominio

Mario ha comprato un trilocale a € 80.000 nel 2020. Nel 2022 il condominio ha fatto lavori Superbonus per € 100.000 di cui a Mario spettano € 5.000, pagati con sconto in fattura.

Nel 2024, Mario vende il suo appartamento a € 130.000.

➡️ Calcolo della plusvalenza:

130.000 – 80.000 = € 50.000

❌ Non può detrarre nulla per i lavori condominiali (sconto 100%)
💡 Se avesse pagato parte in contanti, quei costi sarebbero stati deducibili

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Esempio pratico: casa singola con Superbonus

Lucia ha acquistato una villetta a € 120.000 nel 2021. Ha fatto lavori Superbonus (cappotto, impianti, pannelli) per € 80.000, interamente con sconto in fattura.

Nel 2025, vende a € 200.000.

➡️ Plusvalenza:

200.000 – 120.000 = € 80.000

❌ Nessuna spesa deducibile
✅ Può optare per l’imposta sostitutiva del 26%: paga € 20.800 e chiude il discorso

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Superbonus e responsabilità in caso di accertamento fiscale

In caso di accertamento, l’Agenzia delle Entrate può chiedere conto non solo delle spese, ma anche dell’utilizzo dei crediti. Se hai ceduto il credito all’impresa, devi dimostrare che non hai detratto indebitamente alcuna somma. Conserva copia delle comunicazioni ENEA, CILA e CU dell’impresa.

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🛡️ Come difendersi in caso di accertamento sulla plusvalenza Superbonus

Molti proprietari si accorgono solo dopo la vendita che esiste un rischio fiscale legato alla plusvalenza. E se arriva un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate? Cosa può contestare e come ti puoi difendere?

🔍 Cosa controlla il Fisco?

L’Agenzia delle Entrate può verificare:

• Se hai venduto entro 5 anni dall’acquisto
• Se hai detratto indebitamente spese non documentate
• Se il prezzo in atto è sottostimato rispetto al reale valore di mercato
• Se hai omesso la tassazione sulla plusvalenza quando era dovuta

📂 Cosa devi avere per difenderti

Prepara in anticipo questi documenti, anche se l’accertamento non è ancora arrivato:

• Copia del rogito di acquisto e vendita
• Prova delle spese sostenute con bonifico parlante o fattura
• Ripartizione millesimale dei lavori (se in condominio)
• Computi metrici, CILA, SCIA, SAL (se lavori privati)
• Comunicazione ENEA (se hai fatto Ecobonus o simili)
• Eventuale interpello preventivo (se chiesto)

📌 Se i lavori sono stati effettuati con sconto in fattura, dovrai dimostrare che non li hai sostenuti direttamente, quindi non li hai sottratti dalla plusvalenza. Il rischio è che il Fisco ti imputi una deduzione indebita.

⚖️ E se non hai pagato la plusvalenza?

Se non hai versato nulla e l’Agenzia ritiene che tu lo dovessi fare, potresti ricevere:

• Avviso bonario → per avvisarti del recupero
• Avviso di accertamento → con sanzioni fino al 30% dell’importo evaso

🎯 Difenditi dimostrando che:

• Hai abitato nella casa come prima casa
• L’hai ricevuta in successione o donazione da oltre 5 anni
• Le spese detratte non sono state effettivamente sostenute da te (quindi corrette)

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🧩 Come preparare la vendita di casa con Superbonus senza commettere errori

✅ Checklist operativa prima della messa in vendita

Se vendi casa con lavori Superbonus, non pubblicare l’annuncio prima di aver verificato questi punti fondamentali:

Verifica	Perché è fondamentale	Come farla
Anno di acquisto	Per stabilire se sei entro i 5 anni	Consulta il rogito
Tipologia bonus ricevuti	Serve per sapere cosa puoi dedurre	Verifica i bonifici e le fatture
Modalità di fruizione (sconto/cessione)	Se non hai speso nulla, non puoi dedurre	Verifica le fatture o la CU dell’impresa
Tipo di proprietà	Casa singola? Condominio? Impatta sulla deduzione	Leggi visura e regolamento condominiale
Abitazione principale?	Esente da plusvalenza?	Verifica certificato di residenza storico
Valutazione della plusvalenza	Meglio stimarla prima di trattare	Fai fare simulazione al commercialista

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🧠 Caso reale risolto – “Errore evitato al rogito”

Antonella, proprietaria di una villetta acquistata nel 2021, l’ha ristrutturata con Superbonus senza spendere nulla. A giugno 2024 la mette in vendita. Il compratore le propone di non dichiarare nulla sull’atto, ma il notaio le segnala che rischia un accertamento.

Grazie al consiglio del suo consulente, decide di inserire in atto la scelta dell’imposta sostitutiva del 26%. In questo modo paga € 7.800 su € 30.000 di plusvalenza e chiude ogni rischio fiscale.

💬 Commento:

«Meglio pagare qualcosa subito che trovarsi un accertamento dopo, con interessi e sanzioni.»

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📌 Strategie per vendere casa senza generare plusvalenza

Non sempre pagare la tassa è inevitabile. Ecco 5 strategie perfettamente legali per evitarla:

1. Vendere dopo 5 anni: è la soglia che annulla la tassazione (art. 67 TUIR).
2. Utilizzare come abitazione principale: se hai la residenza per la maggior parte del tempo, sei esente.
3. Donare l’immobile e far vendere al donatario: se chi riceve lo tiene 5 anni, la tassazione scompare.
4. Vendere al prezzo d’acquisto se non puoi dedurre i lavori: utile se vuoi evitare plusvalenze ma sei entro 5 anni.
5. Attendere l’anno solare successivo ai 5 anni, anche di pochi mesi: la data conta molto.

📣 Molti vendono a ridosso della scadenza dei 5 anni per necessità, ma con una pianificazione anche di 6 mesi si può evitare migliaia di euro in tasse.

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📜 Interpelli e risposte ufficiali aggiornate al 2025

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato negli ultimi anni numerose circolari e risposte a interpelli specifici che chiariscono il trattamento fiscale della plusvalenza in caso di Superbonus. Ecco le più rilevanti:

Documento	Cosa chiarisce	Anno
Circolare 23/E	Le spese agevolate con bonus 110% non riducono la plusvalenza	2020
Risoluzione 38/E	La detrazione del 110% incide solo se sostenuta dal contribuente	2021
Interpello 137/2025	In caso di vendita entro 5 anni con Superbonus, si paga la plusvalenza salvo eccezioni (residenza, successione)	2025
Circolare 13/E	Riepiloga la compatibilità tra bonus edilizi e determinazione del reddito imponibile da cessione	2024

📌 Tutti questi documenti sono consultabili sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

📘 Link utili e approfondimenti correlati

Ecco alcuni articoli pubblicati sul sito Casa e Campagna utili per approfondire:

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📚 Riferimenti normativi utili

Ecco i principali riferimenti normativi:

• Art. 67 del TUIR – Redditi diversi (Normattiva)
• Risoluzione AE 38/E del 2021 (Agenzia Entrate)
• Interpello AE 137/2025 – Plusvalenza Superbonus
• Circolare AE 13/E – Chiarimenti su Superbonus e imposte

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✅ Conclusioni

Vendere un immobile ristrutturato con Superbonus 110% comporta attenzioni fiscali specifiche. La plusvalenza va calcolata con prudenza, escludendo i costi coperti dallo Stato. È importante distinguere tra casi in condominio e villette singole, e conoscere i documenti da esibire in caso di controllo.

👉 Il consiglio è: affidati a un professionista prima della vendita, per pianificare la strategia fiscale più vantaggiosa e scegliere se applicare l’imposta sostitutiva in atto.

Casa e Campagna è al tuo fianco per guidarti in ogni fase della vendita.

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