Chi paga le riparazioni in una casa in affitto? 10 casi chiari

Quando si prende casa in affitto, una delle domande più frequenti riguarda la suddivisione delle spese di manutenzione e riparazione: chi paga cosa tra inquilino e proprietario? La risposta non è sempre scontata e spesso nasconde insidie legate al contratto, alla legge e alle specifiche circostanze.

Questo articolo nasce per aiutarti a capire con chiarezza quali spese spettano all’inquilino e quali rimangono a carico del proprietario, fornendo 10 casi concreti e altre 15 situazioni utili in ambito legale, fiscale e condominiale.

Vedremo insieme esempi pratici, riferimenti normativi aggiornati e tabelle riepilogative che ti aiuteranno a orientarti facilmente. Che tu sia locatore o conduttore, questa guida è pensata per tutelare i tuoi interessi ed evitare controversie inutili.

Ecco tutto quello che vedremo insieme.

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

La chiave per capire chi deve pagare le riparazioni in una casa in affitto è distinguere correttamente tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

• Manutenzione ordinaria: riguarda piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano dell’immobile. Per esempio: sostituire un tubo della doccia, oliare le cerniere, sistemare la maniglia di una finestra.
  🔧 Spetta all’inquilino.
• Manutenzione straordinaria: include interventi importanti e spesso strutturali, come rifare l’impianto elettrico, sostituire una caldaia rotta, sistemare un’infiltrazione dal tetto.
  🏠 Spetta al proprietario.

Questa distinzione è regolata dall’art. 1576 del Codice Civile, ma va sempre contestualizzata al contratto e al tipo di danno.

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La regola generale: art. 1576 c.c.

Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile, il locatore ha l’obbligo di mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto” e deve eseguire tutte le riparazioni, eccetto quelle di piccola manutenzione, che spettano invece all’inquilino.

📌 La legge non definisce in modo rigido cosa sia “piccola manutenzione”, ma la giurisprudenza e la prassi hanno chiarito che:

• Se il guasto deriva dal normale uso dell’immobile, la spesa va all’inquilino.
• Se il guasto deriva da vetustà o vizi strutturali, paga il proprietario.

Vediamo ora i 10 casi più comuni.

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Caso 1 – Riparazione della caldaia

Chi paga la riparazione della caldaia in affitto?

Dipende dalla situazione:

• 🔧 Se si tratta di manutenzione ordinaria (es. pulizia annuale), la spesa è a carico dell’inquilino.
• 🧱 Se invece la caldaia si rompe o va sostituita, interviene il proprietario.

👉 Attenzione: la manutenzione va comunque fatta dall’inquilino, altrimenti il locatore potrebbe rivalersi per negligenza.

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Caso 2 – Guasto elettrico improvviso

Se l’interruzione riguarda l’impianto elettrico generale (cavi, interruttori, salvavita), la responsabilità è del proprietario.

Diverso il caso in cui si brucia una lampadina, si rompe una ciabatta o un fusibile si usura: in questi casi si tratta di piccole spese a carico dell’inquilino.

📝 In caso di controversia, è utile far intervenire un elettricista e farsi rilasciare una relazione scritta sul tipo di danno.

Caso 3 – Infiltrazioni o muffa

Le infiltrazioni d’acqua e la formazione di muffa sono tra le problematiche più delicate in affitto.

• Se l’umidità è dovuta a difetti strutturali dell’immobile (tetto, pareti, infissi mal sigillati), il proprietario è responsabile.
• Se invece la muffa è causata da errata aerazione, abitudini scorrette o condensa dovuta al comportamento dell’inquilino, le spese restano a suo carico.

💡 Consiglio tecnico: è sempre utile far eseguire una perizia o sopralluogo da un tecnico qualificato, soprattutto in caso di contenzioso.

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Caso 4 – Rottura delle tapparelle

La rottura delle tapparelle è spesso oggetto di discussione.

• Se la tapparella si è rotta per usura normale o per un difetto meccanico, la spesa è a carico del proprietario.
• Se invece si è danneggiata per uso scorretto da parte dell’inquilino (es. strattoni, corda spezzata durante l’uso), sarà lui a doverla riparare.

📌 La Cassazione ha stabilito che rientra nella manutenzione ordinaria anche la sostituzione del rullo, se il danno è conseguente all’uso continuativo.

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Caso 5 – Rubinetto che perde o si rompe

Un rubinetto che perde, gocciola o si allenta è una classica spesa ordinaria.

✅ In questo caso, la riparazione spetta all’inquilino.

❌ Diverso è il caso in cui il rubinetto si rompe perché vecchio o difettoso: in tal caso, l’onere passa al locatore.

🔧 La Cassazione Civile n. 18695/2017 ha ribadito che le riparazioni per usura sono a carico del conduttore, mentre quelle dovute a vetustà no.

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Caso 6 – Impianto idraulico danneggiato

Quando il danno riguarda l’intero impianto idrico (tubi interni, scarichi a muro, perdite da tubazioni incassate), si tratta sempre di manutenzione straordinaria.

✅ Spetta quindi al proprietario intervenire per il ripristino.

📝 L’inquilino può solo segnalare il problema, e in caso di mancato intervento può agire ai sensi dell’art. 1577 c.c. per ottenere una riduzione del canone o addirittura risolvere il contratto.

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Caso 7 – Rottura elettrodomestici forniti dal proprietario

Quando la casa viene affittata arredandola con elettrodomestici, il locatore è responsabile del loro funzionamento.

• Se la lavatrice, il frigorifero o il forno si rompono per vecchiaia o difetto, deve occuparsene il proprietario.
• Se il danno è provocato da uso scorretto (es. sovraccarico, manomissione), sarà l’inquilino a dover rispondere.

📸 È buona norma fotografare gli elettrodomestici alla consegna, verificare il loro stato e annotarlo nel verbale di consegna.

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Caso 8 – Malfunzionamento del condizionatore

Il condizionatore segue le stesse regole della caldaia:

• La manutenzione ordinaria, come la pulizia dei filtri o il rabbocco del gas refrigerante, spetta all’inquilino.
• Se il condizionatore si guasta in modo irreparabile per usura o vecchiaia, è il proprietario a doverlo sostituire.

⚠️ L’importante è che l’inquilino dimostri di aver fatto la manutenzione ordinaria, altrimenti potrebbe essere considerato responsabile del guasto.

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Caso 9 – Porte e finestre rotte

Le porte interne, le maniglie, le cerniere e le finestre rientrano nella manutenzione ordinaria solo se i danni sono causati dall’uso quotidiano.

• Se la cerniera si allenta o la maniglia si rompe, paga l’inquilino.
• Se l’infisso presenta difetti strutturali, il ripristino è a carico del proprietario.

👁‍🗨 Anche qui, un’ispezione tecnica all’ingresso e all’uscita dell’immobile può prevenire dispute.

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Caso 10 – Scarichi otturati o mal funzionanti

Gli scarichi otturati rappresentano un altro caso classico di litigio.

• Se l’otturazione è causata da accumulo di materiale organico, cibo o capelli, è responsabilità dell’inquilino.
• Se il tubo presenta rotture, mal posizionamento o problemi strutturali, la riparazione spetta al locatore.

🧾 È utile chiedere sempre la fattura dettagliata dell’idraulico, per documentare la causa del guasto in caso di controversie.

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Quando l’inquilino può anticipare le spese?

L’art. 1577 c.c. stabilisce che, in caso di urgente necessità, l’inquilino può intervenire direttamente con la riparazione e chiedere il rimborso al proprietario, purché:

1. Il danno non sia stato causato dall’inquilino stesso.
2. Il locatore sia stato tempestivamente avvisato ma non sia intervenuto.
3. Il danno rischi di provocare ulteriori danni all’immobile o pericoli per la salute.

📌 È fondamentale che l’inquilino documenti tutto (foto, perizia tecnica, fattura intestata) e invii la segnalazione tramite PEC o raccomandata, prima dell’intervento se possibile.

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Cosa fare se il proprietario non interviene

Se il locatore non effettua le riparazioni necessarie:

• l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento;
• oppure può chiedere una riduzione del canone proporzionata al danno subito;
• o ancora, intervenire direttamente con riparazione e fattura, se il danno è urgente.

🛑 Attenzione: l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone senza passare da un giudice.

Spese condominiali straordinarie: chi le paga?

Quando un immobile in affitto fa parte di un condominio, è importante distinguere tra:

• Spese condominiali ordinarie (pulizia scale, luce, ascensore, manutenzione ordinaria): spettano all’inquilino.
• Spese straordinarie (rifacimento facciata, tetto, impianto centralizzato): sono sempre a carico del proprietario.

📌 Il locatore deve fornire copia del bilancio condominiale se l’inquilino lo richiede.

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Obblighi del locatore: manutenzione e sicurezza

Il proprietario è obbligato per legge a mantenere l’immobile in buono stato di conservazione e sicurezza. Tra i suoi obblighi:

• Verifica degli impianti a norma
• Interventi su guasti strutturali
• Consegna dell’immobile abitabile (art. 1575 c.c.)

❌ Se non li rispetta, l’inquilino può agire per danni o per rescindere il contratto.

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L’importanza del contratto scritto

Un contratto di locazione ben redatto deve sempre contenere una clausola sulle responsabilità di manutenzione e riparazione. In mancanza di accordo scritto, valgono le regole del Codice Civile.

👉 Evitare clausole generiche tipo “tutte le spese sono a carico dell’inquilino”: potrebbero essere considerate nulle se sbilanciate o non eque.

È consigliabile fare riferimento al DM 16 gennaio 2017, che stabilisce criteri pratici per la ripartizione degli oneri tra locatore e conduttore, spesso riportati negli allegati tecnici dei contratti standard.

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Clausole vessatorie da evitare

Sono considerate nulle le clausole che:

• impongono all’inquilino la riparazione di impianti vetusti;
• escludono ogni responsabilità del proprietario;
• obbligano il conduttore a pagare le spese straordinarie.

🛑 Attenzione: queste clausole, anche se firmate, non producono effetti ai sensi dell’art. 33 Codice del Consumo.

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Verifica iniziale dell’immobile: cosa segnalare

Al momento della consegna, è fondamentale effettuare una verifica accurata dell’immobile:

• impianto elettrico e idraulico funzionanti;
• infissi integri;
• muffa o macchie d’umidità;
• elettrodomestici in stato accettabile.

📷 Scatta foto e video come prova, da allegare al verbale.

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Foto, video e verbali: prove utili

Per evitare contestazioni future, è consigliabile redigere un verbale dettagliato con:

• elenco degli arredi e accessori;
• stato degli impianti;
• firma di entrambe le parti.

💼 Il verbale ha valore legale se sottoscritto e allegato al contratto.

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Quando rivolgersi all’avvocato

Se sorgono problemi gravi e il proprietario:

• non esegue le riparazioni necessarie,
• ignora le segnalazioni scritte,
• minaccia lo sfratto senza giusta causa,

è opportuno consultare un avvocato esperto in locazioni, che potrà:

• inviare una diffida;
• attivare una mediazione civile;
• avviare una causa per inadempimento.

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Riferimenti normativi chiave

Ecco le principali norme da conoscere:

• Art. 1575 c.c. – Obblighi del locatore
• Art. 1576 c.c. – Manutenzione e riparazioni
• Art. 1577 c.c. – Spese urgenti anticipate dall’inquilino
• Art. 1609 c.c. – Manutenzione ordinaria
• Cass. Civ. n. 18695/2017 – Riparazioni rubinetto
• Art. 33 Codice del Consumo – Clausole vessatorie
• Legge 431/1998 – Disciplina delle locazioni abitative
• DM 16 gennaio 2017 – Ripartizione spese tra proprietario e inquilino

🔗 Fonti autorevoli:

• Normattiva – Codice Civile
• Agenzia delle Entrate – Locazioni
• Ministero delle Infrastrutture

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📖 Esempio pratico reale

🔧 “Il caso della muffa in camera da letto”

Laura prende in affitto un bilocale a Napoli. Dopo qualche mese, nota una macchia di muffa sulla parete della camera da letto. Segnala il problema al proprietario, che però non interviene, sostenendo che è colpa della scarsa aerazione.

Laura si rivolge a un tecnico, che verifica la presenza di infiltrazioni dall’esterno, non visibili all’ingresso. Il tecnico redige una perizia, che viene allegata a una diffida inviata tramite PEC.

Alla fine, grazie all’intervento legale, il proprietario è costretto a eseguire i lavori, e Laura ottiene anche una riduzione del canone per 2 mesi.

👉 Morale: documentare sempre tutto e non accettare responsabilità che non spettano all’inquilino.

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24. Domande frequenti (FAQ)

Conclusione

Capire chi paga le riparazioni in una casa in affitto è fondamentale per evitare malintesi e litigi. Il punto chiave è distinguere tra manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino) e straordinaria (a carico del proprietario), ma non mancano zone grigie dove è necessaria una valutazione tecnica.

📷 Documentare tutto, firmare un verbale dettagliato e avere un contratto ben scritto può fare la differenza.

Se hai bisogno di assistenza legale o immobiliare per un contratto di affitto, una controversia o una verifica delle responsabilità, contatta l’agenzia Casa e Campagna – ti guideremo passo dopo passo.

👉 Condividi questo articolo con chi è in affitto o sta per firmare un contratto: può evitargli problemi seri!

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