Prelazione agraria del confinante: quando spetta e cosa rischia chi vende un terreno

Vendere un terreno agricolo non significa sempre poter scegliere liberamente l’acquirente e arrivare direttamente al rogito. Prima di concludere la vendita può essere necessario verificare se esistono soggetti titolari di un diritto di prelazione agraria.

Il primo punto da chiarire è questo: non ogni proprietario del terreno vicino ha automaticamente diritto di prelazione.

La legge riconosce il diritto solo in presenza di precisi requisiti. Inoltre, prima di valutare la posizione del confinante, bisogna controllare anche chi conduce il fondo posto in vendita e a quale titolo.

Per chi vende, ignorare il problema può avere conseguenze importanti. In presenza dei presupposti previsti dalla legge, la questione può riemergere anche dopo il rogito attraverso l’esercizio del riscatto agrario.

In questa guida vedremo quando la prelazione agraria spetta al confinante, quali soggetti possono esercitarla, cosa cambia se il terreno è affittato, quali controlli fare prima della vendita e quali rischi possono sorgere quando la procedura non viene gestita correttamente.

Indice

• Prelazione agraria del confinante: la risposta in breve
• Chi ha diritto alla prelazione quando si vende un terreno agricolo
• Quando il confinante ha davvero diritto di prelazione
• Se il terreno è affittato, chi ha la precedenza?
• Come funziona la comunicazione della vendita
• Prelazione e riscatto agrario non sono la stessa cosa
• Cosa rischia chi vende senza rispettare la prelazione agraria
• Quando la prelazione agraria non spetta
• Cosa succede se ci sono più confinanti con diritto di prelazione
• La rinuncia alla prelazione agraria I controlli da fare prima di mettere in vendita un terreno agricolo
• Caso pratico Prelazione agraria e vendita di terreni nell’Alto Casertano
• Domande frequenti
• Vendere un terreno agricolo: le verifiche vanno fatte prima del rogito

Prelazione agraria del confinante: la risposta in breve

La prelazione agraria attribuisce a determinati soggetti il diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, nell’acquisto di un fondo agricolo messo in vendita.

Per il proprietario venditore, la regola pratica da ricordare è una: prima di vendere bisogna verificare la situazione reale del terreno e dei soggetti coinvolti.

Non basta guardare una mappa catastale e individuare i proprietari delle particelle vicine.

Bisogna capire, tra l’altro:

• chi conduce il fondo offerto in vendita;
• se sul terreno esistono rapporti agrari rilevanti;
• chi sono i proprietari effettivamente confinanti;
• quali di questi soggetti possiedono i requisiti richiesti dalla legge;
• se esistono circostanze che escludono o modificano il diritto di prelazione.

La disciplina del confinante deriva principalmente dall’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, che estende il diritto al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti, a determinate condizioni. Dal 2016 la legge comprende anche l’imprenditore agricolo professionale, IAP, iscritto nella previdenza agricola e proprietario di terreni confinanti, sempre nel rispetto dei presupposti previsti.

Il punto essenziale è che la prelazione agraria non può essere verificata con una sola domanda: “chi sono i vicini?”.

La verifica corretta richiede più passaggi.

Chi ha diritto alla prelazione quando si vende un terreno agricolo

Quando si parla di prelazione agraria bisogna evitare di confondere soggetti diversi.

Nella vendita di un terreno possono entrare in gioco, in presenza dei rispettivi requisiti:

1. l’affittuario coltivatore diretto del fondo;
2. il coltivatore diretto proprietario di un terreno confinante;
3. l’imprenditore agricolo professionale, IAP, iscritto nella previdenza agricola e proprietario di un terreno confinante.

Queste posizioni non devono essere sovrapposte.

La prelazione dell’affittuario e quella del confinante hanno presupposti differenti. Per chi vende, quindi, il primo controllo non consiste semplicemente nell’inviare una comunicazione ai proprietari delle particelle vicine.

Prima va ricostruita la situazione del fondo.

La prelazione dell’affittuario coltivatore diretto

La legge n. 590 del 1965 disciplina il diritto di prelazione del coltivatore diretto che conduce il fondo in presenza delle condizioni indicate dall’articolo 8.

La norma prevede requisiti specifici, tra cui la coltivazione del fondo per il periodo stabilito dalla legge, il limite relativo alle vendite di fondi rustici effettuate nel biennio precedente e il rapporto tra i terreni posseduti e la capacità lavorativa della famiglia.

Per il proprietario che vuole vendere, la conseguenza pratica è chiara: bisogna verificare chi utilizza realmente il terreno e in base a quale rapporto giuridico.

Una situazione apparentemente semplice può cambiare molto se il fondo è concesso in affitto e l’affittuario possiede i requisiti previsti dalla disciplina agraria.

La verifica deve essere fatta prima di costruire tutta la vendita intorno a un acquirente già individuato.

La prelazione del proprietario confinante coltivatore diretto

L’articolo 7 della legge n. 817 del 1971 ha esteso il diritto di prelazione al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con il fondo offerto in vendita.

La norma prevede espressamente una condizione importante: sul fondo offerto in vendita non devono essere insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.

Questa disposizione spiega perché il venditore non dovrebbe partire dall’elenco dei confinanti senza aver prima verificato la conduzione del terreno.

Il diritto del confinante, inoltre, non nasce dalla sola vicinanza catastale.

Perché il problema della prelazione esista davvero, devono essere verificati sia la posizione soggettiva del possibile avente diritto sia il rapporto tra i fondi.

In altre parole:

possedere il terreno accanto non significa, da solo, avere automaticamente diritto di prelazione.

È uno degli errori più frequenti nella comprensione della materia.

La prelazione dell’imprenditore agricolo professionale, IAP

Dal 2016 il diritto di prelazione del confinante è stato esteso anche all’imprenditore agricolo professionale, IAP, purché iscritto nella previdenza agricola e proprietario di terreni confinanti con il fondo offerto in vendita.

La legge n. 154 del 2016 ha aggiunto questa previsione all’articolo 7 della legge n. 817 del 1971. Il testo richiede espressamente l’iscrizione dello IAP nella previdenza agricola e mantiene la condizione relativa all’assenza, sul fondo posto in vendita, dei soggetti coltivatori indicati dalla norma.

Questo significa che la domanda:

“Il confinante è un imprenditore agricolo: quindi ha sicuramente la prelazione?”

non può ricevere una risposta automatica.

Bisogna verificare la qualifica richiesta dalla legge, l’iscrizione previdenziale e gli altri presupposti applicabili al caso concreto.

Quando il confinante ha davvero diritto di prelazione

Questa è la domanda centrale.

Per capire se un confinante può esercitare il diritto di prelazione non basta verificare che il suo nome compaia come proprietario di una particella vicina.

La legge riconosce il diritto al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti e, nei termini introdotti nel 2016, allo IAP iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti. In entrambi i casi la posizione deve essere valutata insieme alle altre condizioni previste dalla disciplina.

Dal punto di vista pratico, la verifica dovrebbe rispondere almeno a queste domande:

• i due fondi sono realmente confinanti ai fini della disciplina?
• il soggetto è proprietario del fondo confinante?
• possiede la qualifica richiesta?
• ricorrono gli altri requisiti previsti dalla legge?
• sul fondo offerto in vendita è presente un soggetto la cui posizione incide sulla prelazione del confinante?
• esistono circostanze specifiche che richiedono un approfondimento giuridico?

La risposta deve essere costruita sul caso concreto.

Il fondo deve essere realmente confinante

La nozione di terreno confinante sembra semplice solo nei casi più lineari.

Se due fondi condividono direttamente un confine, il primo elemento della verifica è immediato. Nei casi in cui tra le proprietà siano presenti strade, fossi, corsi d’acqua o altre fasce di terreno appartenenti a soggetti diversi, la questione può richiedere una valutazione più approfondita.

Per questo non è corretto applicare una formula universale come:

“C’è una strada, quindi la prelazione è sempre esclusa.”

oppure:

“Le particelle sono vicine sulla mappa, quindi la prelazione esiste sicuramente.”

Le caratteristiche fisiche e giuridiche della separazione tra i fondi possono avere rilevanza e, nei casi dubbi, vanno esaminate sulla base della situazione concreta.

La mappa catastale è uno degli elementi da consultare, ma non dovrebbe essere considerata l’unico controllo.

I requisiti personali e agricoli del confinante

Il secondo livello di verifica riguarda il soggetto che potrebbe esercitare la prelazione.

Per il coltivatore diretto confinante, la legge n. 817 del 1971 richiama l’applicazione del diritto di prelazione con le modifiche previste dalla stessa disciplina e attribuisce il diritto al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti alle condizioni indicate dalla norma.

Non è quindi sufficiente sapere che il vicino:

• possiede un terreno;
• svolge genericamente un’attività agricola;
• utilizza occasionalmente il fondo;
• risulta proprietario di una particella confinante.

La posizione deve essere verificata sulla base dei requisiti richiesti dalla normativa.

Per lo IAP confinante, la legge contiene un requisito espresso ulteriore: l’iscrizione nella previdenza agricola.

Per chi vende, il problema pratico è evidente. Non sempre le informazioni necessarie emergono da una semplice visura catastale.

La visura può aiutare a ricostruire la proprietà, ma non dimostra da sola tutti i requisiti personali richiesti per l’esercizio della prelazione.

Il rapporto tra terreno acquistato e capacità lavorativa

Tra i requisiti previsti dalla disciplina della prelazione agraria vi è anche un limite collegato all’estensione complessiva dei terreni e alla capacità lavorativa della famiglia del soggetto interessato.

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 collega l’esercizio del diritto a un rapporto tra il fondo che si intende acquistare, gli altri terreni posseduti in proprietà o enfiteusi e la superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia.

È un punto che non può essere ridotto a una valutazione approssimativa basata soltanto sul numero di ettari.

Nella pratica, il proprietario venditore non dovrebbe presumere che ogni confinante attivo in agricoltura abbia automaticamente tutti i requisiti.

Allo stesso modo, non dovrebbe escludere un possibile diritto sulla base di semplici impressioni.

Quando la situazione è incerta, la verifica deve essere affidata ai professionisti competenti prima di procedere con la vendita.

Le vendite di terreni effettuate nel periodo precedente

La disciplina della prelazione agraria considera anche le vendite di fondi rustici effettuate dal soggetto interessato nel biennio precedente, con l’eccezione prevista per le cessioni finalizzate alla ricomposizione fondiaria.

Il requisito deriva dall’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 e deve essere verificato nel quadro complessivo della posizione del soggetto che intende esercitare il diritto.

Anche questo elemento conferma un principio importante per chi vende:

la verifica della prelazione non può essere ridotta al semplice elenco dei proprietari confinanti.

Occorre comprendere chi può realmente rientrare nella disciplina e quali accertamenti siano necessari prima di procedere.

Nel prossimo passaggio dell’articolo, il punto centrale sarà il rapporto tra affittuario del fondo e confinante, perché è proprio qui che molte vendite apparentemente semplici richiedono maggiore attenzione.

Se il terreno è affittato, chi ha la precedenza?

La presenza di un affittuario sul terreno posto in vendita è uno dei primi aspetti da verificare.

Per il proprietario non è sufficiente sapere che uno o più terreni vicini appartengono a coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali. Prima bisogna ricostruire la situazione del fondo che si intende vendere.

L’articolo 7 della legge n. 817 del 1971 riconosce la prelazione al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti, ma pone una condizione precisa: sul fondo offerto in vendita non devono essere insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti. La stessa condizione è prevista per lo IAP confinante introdotto nella disciplina nel 2016.

Questo significa che la posizione del confinante non può essere esaminata senza prima verificare chi conduce il fondo.

Affittuario coltivatore diretto e confinante non sono sullo stesso piano

La prelazione dell’affittuario coltivatore diretto trova la propria disciplina nell’articolo 8 della legge n. 590 del 1965.

La prelazione del proprietario confinante è stata introdotta successivamente dall’articolo 7 della legge n. 817 del 1971.

Sono due posizioni distinte.

La prelazione agraria non va inoltre confusa con il diritto di prelazione dell’inquilino, che riguarda presupposti e rapporti giuridici differenti.

Inoltre, secondo la Corte di cassazione, il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante deve possedere le condizioni previste dall’articolo 8 della legge n. 590 del 1965, richiamato dall’articolo 7 della legge n. 817 del 1971. Il principio è stato ribadito dall’ordinanza n. 8338 del 27 marzo 2024.

Per chi vende, la conseguenza pratica è importante.

Non bisogna procedere secondo questo schema:

individuo i confinanti, mando una comunicazione e considero risolto il problema.

La verifica dovrebbe seguire un ordine più prudente:

1. accertare chi conduce il fondo;
2. verificare il titolo della conduzione;
3. valutare l’eventuale posizione del conduttore;
4. individuare i proprietari realmente confinanti;
5. verificare quali soggetti possono possedere i requisiti richiesti per la prelazione.

Ogni passaggio può modificare quello successivo.

Perché il venditore deve verificare chi conduce realmente il fondo

Nella pratica può esserci differenza tra ciò che il proprietario ritiene di sapere e la situazione giuridica che deve essere valutata.

Un terreno può, per esempio:

• essere coltivato direttamente dal proprietario;
• essere concesso in affitto;
• essere utilizzato da un familiare;
• essere materialmente lavorato da un terzo;
• trovarsi in una situazione contrattuale da ricostruire.

Queste situazioni non sono automaticamente equivalenti ai fini della prelazione.

Per questo motivo, la domanda:

“Chi coltiva attualmente il terreno?”

è utile, ma da sola non è sufficiente.

Occorre anche chiedersi:

“In base a quale titolo lo coltiva?”

La giurisprudenza della Corte di cassazione continua a distinguere con attenzione le situazioni soggettive tutelate dalla disciplina della prelazione agraria. Per questa ragione, nei casi in cui il rapporto di conduzione non sia chiaro, è prudente ricostruire documenti e fatti prima di assumere decisioni sulla vendita.

Come funziona la comunicazione della vendita

Quando esiste un soggetto titolare del diritto di prelazione, la vendita non dovrebbe essere gestita con comunicazioni generiche o informali.

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 disciplina la comunicazione che il proprietario deve effettuare al titolare del diritto e il termine entro cui la prelazione può essere esercitata.

Questo passaggio viene spesso indicato con il termine tecnico denuntiatio.

Per il proprietario, il principio pratico è semplice: il possibile avente diritto deve essere posto nelle condizioni di conoscere la vendita e valutarla sulla base delle condizioni effettivamente pattuite.

Cosa deve conoscere il titolare della prelazione

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 prevede che il proprietario notifichi al titolare della prelazione la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita, nel quale devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola relativa all’eventuale esercizio della prelazione.

La legge considera elementi essenziali della vendita, tra gli altri:

• il soggetto acquirente;
• il prezzo;
• le condizioni pattuite;
• gli elementi contrattuali necessari per valutare l’esercizio del diritto.

Sul contenuto della comunicazione è intervenuta anche la Corte di cassazione.

Con la sentenza n. 32146 del 20 novembre 2023, la Corte ha affermato che, ai fini del valido esercizio della prelazione agraria, è necessaria l’allegazione del preliminare alla comunicazione e che la sola trascrizione, nel testo della comunicazione, delle condizioni concordate con il terzo non è sufficiente secondo il principio espresso dalla sentenza.

È un punto importante per chi vende.

Una comunicazione preparata in modo approssimativo può diventare il centro di una successiva contestazione.

Forma e contenuto della comunicazione

La gestione formale della comunicazione deve essere preparata con attenzione.

Non basta che il confinante abbia sentito parlare della vendita.

Non basta neppure affidarsi alla frase:

“Tanto lo sapevano tutti.”

La conoscenza informale di una possibile trattativa e la corretta gestione della procedura di prelazione sono due questioni differenti.

La legge n. 590 del 1965 disciplina la notificazione della proposta di alienazione e il termine per l’esercizio del diritto.

Nella fase di vendita è quindi opportuno che contenuto, destinatari e modalità della comunicazione siano verificati in relazione al caso concreto.

Questo vale soprattutto quando:

• ci sono più possibili aventi diritto;
• la situazione dei confini è complessa;
• il terreno è condotto da terzi;
• il prezzo comprende più beni;
• la vendita riguarda più particelle;
• le condizioni cambiano durante la trattativa.

Quanto tempo ha l’avente diritto per decidere

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 prevede un termine di 30 giorni per l’esercizio della prelazione. Secondo la Corte di cassazione, il termine decorre dalla ricezione della denuntiatio, cioè dal momento in cui la proposta di vendita, trasmessa con copia del preliminare, giunge all’indirizzo del destinatario.

Questo termine non va confuso con quello previsto per il riscatto agrario.

Sono due momenti diversi:

• la prelazione opera prima della vendita al terzo;
• il riscatto può entrare in gioco dopo la vendita, nelle condizioni previste dalla legge.

La distinzione è essenziale perché nella pratica si sente spesso parlare genericamente di “un anno per la prelazione”.

È una formula imprecisa.

Il termine annuale previsto dalla legge riguarda il riscatto nelle ipotesi disciplinate dall’articolo 8 e decorre dalla trascrizione del contratto di compravendita.

Prelazione e riscatto agrario non sono la stessa cosa

Prelazione e riscatto sono collegati, ma non sono sinonimi.

Confonderli porta a due errori opposti.

Il primo è pensare che, una volta firmato il rogito, ogni questione sia definitivamente chiusa.

Il secondo è credere che qualsiasi irregolarità comporti automaticamente la perdita del terreno da parte dell’acquirente.

Entrambe le semplificazioni sono sbagliate.

Bisogna verificare i presupposti previsti dalla disciplina e la situazione concreta.

La prelazione opera prima della vendita

Il diritto di prelazione permette al soggetto che possiede i requisiti previsti dalla legge di essere preferito al terzo acquirente a parità di condizioni.

Il meccanismo presuppone quindi che il titolare del diritto possa conoscere la vendita e decidere se subentrare alle condizioni previste.

Il diritto non attribuisce al confinante il potere di imporre unilateralmente:

• un prezzo inferiore;
• modalità di pagamento diverse;
• condizioni più favorevoli rispetto a quelle concesse al terzo.

La logica della prelazione è quella della preferenza a parità di condizioni.

La Corte di cassazione ha ribadito nel 2024 che il valido esercizio della prelazione non consente al prelazionario di subordinare il pagamento del prezzo a termini o condizioni da lui aggiunti.

Il riscatto può entrare in gioco dopo la vendita

Il riscatto agrario è il meccanismo previsto dalla legge per determinate situazioni in cui il titolare del diritto di prelazione può agire dopo la vendita al terzo.

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 prevede il riscatto, in particolare, quando il proprietario non abbia provveduto alla notificazione prevista oppure quando il prezzo indicato nella comunicazione sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita. L’azione è soggetta al termine previsto dalla stessa norma, collegato alla trascrizione del contratto.

Questo passaggio deve essere compreso bene.

Dire che il titolare della prelazione “fa annullare il rogito” è una semplificazione impropria.

Il riscatto è un rimedio specifico previsto dalla legge, con propri presupposti, termini e conseguenze.

Perché il rischio riguarda anche l’acquirente

Quando si compra un terreno agricolo, la verifica della prelazione non interessa soltanto il venditore.

Anche l’acquirente ha un interesse concreto a capire:

• chi conduce il fondo;
• quali sono i terreni confinanti;
• se sono stati individuati possibili aventi diritto;
• come è stata gestita la procedura;
• se prezzo e condizioni effettive coincidono con quanto comunicato.

Il riscatto agrario, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, può essere esercitato nei confronti dell’acquirente e degli eventuali successivi aventi causa secondo la disciplina dell’articolo 8.

Per questo la verifica non dovrebbe essere vista come un ostacolo burocratico alla compravendita.

È una parte della preparazione della vendita.

Cosa rischia chi vende senza rispettare la prelazione agraria

Per il venditore, il rischio principale è quello di concludere una compravendita lasciando aperta una contestazione che avrebbe potuto essere affrontata prima.

Il problema non consiste in una generica “multa per mancata prelazione”.

La conseguenza più rilevante prevista dalla disciplina è il possibile esercizio del riscatto agrario da parte del soggetto avente diritto, quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge.

Questo può coinvolgere:

• il venditore;
• l’acquirente;
• i professionisti chiamati successivamente a ricostruire la vicenda;
• eventuali successivi trasferimenti del terreno.

Il possibile esercizio del riscatto

Se la procedura prevista dalla legge non viene rispettata e il soggetto interessato possiede effettivamente i requisiti, può sorgere il tema del riscatto.

Non ogni confinante può agire.

Non ogni errore produce automaticamente lo stesso risultato.

Prima bisogna sempre verificare:

• titolarità del diritto;
• requisiti soggettivi;
• requisiti oggettivi;
• effettiva situazione del fondo;
• modalità con cui è stata gestita la vendita;
• rispetto dei termini previsti.

La Corte di cassazione ha ribadito nel marzo 2024 che il diritto di prelazione e il successivo diritto di riscatto del confinante sono subordinati alla ricorrenza delle condizioni previste dalla disciplina applicabile.

Il termine per esercitare il riscatto

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 stabilisce che, nelle ipotesi previste dalla norma, il soggetto avente diritto può esercitare il riscatto entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.

La decorrenza dalla trascrizione è un elemento da evidenziare perché il lettore potrebbe confonderla:

• con la data del preliminare;
• con il giorno in cui ha saputo informalmente della vendita;
• con il termine di 30 giorni previsto per l’esercizio della prelazione dopo la comunicazione.

Sono termini riferiti a momenti e istituti differenti.

Prezzo dichiarato e condizioni reali della vendita

Una gestione corretta della prelazione non consiste soltanto nell’informare genericamente un possibile avente diritto che il terreno è in vendita.

Prezzo e condizioni della vendita hanno un ruolo essenziale.

La stessa legge collega il diritto di riscatto anche all’ipotesi in cui il prezzo indicato nella comunicazione sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita.

Per il venditore questo significa che non è prudente utilizzare la comunicazione come una formalità da compilare separatamente dalla trattativa reale.

Le condizioni comunicate e quelle effettivamente applicate devono essere gestite con coerenza.

Anche i cambiamenti successivi alla prima trattativa meritano attenzione.

Nel marzo 2024 la Corte di cassazione ha affrontato il caso in cui, dopo un precedente preliminare e il mancato esercizio della prelazione, il proprietario abbia deciso di vendere a un soggetto diverso e a condizioni modificate. La Corte ha affermato, nella fattispecie esaminata, la necessità di una nuova comunicazione al titolare del diritto.

È un principio utile per comprendere una regola pratica:

la rinuncia o il mancato esercizio della prelazione rispetto a una determinata vendita non devono essere trattati automaticamente come un consenso valido per qualsiasi successiva vendita a condizioni differenti.

Perché una vendita già conclusa può diventare una controversia

Una controversia sulla prelazione può richiedere la ricostruzione di diversi elementi:

• chi possedeva i requisiti al momento rilevante;
• chi conduceva il fondo;
• da quanto tempo ricorrevano determinate condizioni;
• quali terreni erano realmente confinanti;
• quali atti sono stati comunicati;
• a chi sono stati comunicati;
• quali condizioni sono state offerte;
• quale prezzo è stato poi indicato nel contratto definitivo;
• quando è stato trascritto l’atto di vendita.

Questa complessità spiega perché la verifica della prelazione dovrebbe essere affrontata nella preparazione della compravendita e non quando il rogito è già stato stipulato.

Prima di considerare risolto il problema, restano però altre situazioni importanti: i casi in cui la prelazione non spetta, la presenza di più confinanti, la rinuncia e i controlli operativi da fare prima di mettere il terreno sul mercato.

Quando la prelazione agraria non spetta

La prelazione agraria non si applica a qualsiasi trasferimento di un terreno agricolo.

La legge prevede casi espressamente esclusi e, accanto a questi, esistono situazioni nelle quali il diritto non sorge perché manca uno dei requisiti necessari.

Per chi vende è importante distinguere i due piani.

Un conto è trovarsi davanti a un’operazione che la legge esclude dalla prelazione.

Un altro è concludere una normale compravendita sostenendo, senza una verifica sufficiente, che il confinante non possiede i requisiti.

Operazioni escluse dalla disciplina

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 esclude espressamente la prelazione nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità. La norma esclude inoltre la prelazione quando i terreni, in base agli strumenti urbanistici richiamati dalla disposizione, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Per il proprietario è importante non estendere automaticamente queste esclusioni a operazioni solo apparentemente simili.

La qualificazione giuridica dell’atto conta.

Per esempio, non basta attribuire a un contratto un nome diverso dalla compravendita per concludere che la prelazione sia sicuramente esclusa. Quando l’operazione è complessa o comprende beni e corrispettivi diversi, la struttura effettiva dell’accordo deve essere valutata con attenzione.

Mancanza dei requisiti del confinante

La prelazione del confinante non nasce dalla semplice vicinanza tra due proprietà.

Per il coltivatore diretto confinante devono ricorrere i presupposti previsti dalla disciplina agraria. Per lo IAP confinante la legge richiede, tra gli altri elementi, l’iscrizione nella previdenza agricola. La disciplina del 1971, come modificata nel 2016, collega espressamente il diritto alla proprietà di terreni confinanti e all’assenza, sul fondo offerto in vendita, dei soggetti coltivatori indicati dalla norma.

Per questo non è corretto concludere:

“Il vicino non ha risposto, quindi non aveva il diritto.”

La mancata risposta e la mancanza dei requisiti sono questioni diverse.

Prima bisogna capire se il soggetto rientrava nella disciplina e se la procedura è stata gestita correttamente.

Il fondo è agricolo solo in parte: serve una verifica specifica

La destinazione urbanistica è un tema distinto dalla prelazione, ma può diventare decisivo nella vendita. Per approfondire, puoi leggere anche cosa si può costruire su un terreno agricolo.

Anche la destinazione del fondo può creare problemi applicativi.

La Corte di cassazione ha chiarito che, quando un fondo alienato è destinato solo in parte all’attività agricola e la restante parte ha destinazione edilizia, industriale o turistica, la disciplina della prelazione non può essere estesa automaticamente all’intero fondo. La valutazione deve distinguere le diverse porzioni, tenendo conto anche delle conseguenze che l’eventuale separazione può produrre sulle parti residue.

Per il proprietario, il consiglio pratico è evitare conclusioni automatiche quando il terreno presenta una situazione mista o una destinazione che richiede di distinguere porzioni e utilizzazioni differenti.

La verifica deve essere fatta prima di costruire la trattativa come se la prelazione fosse certamente esclusa.

Cosa succede se ci sono più confinanti con diritto di prelazione

Un terreno agricolo può confinare con più proprietà.

La situazione diventa più delicata quando più soggetti sostengono di possedere i requisiti necessari per esercitare la prelazione.

La soluzione non consiste nel permettere al venditore di scegliere liberamente il confinante preferito.

Dal 10 aprile 2024 bisogna considerare anche l’articolo 8 della legge n. 36/2024. La disposizione stabilisce specifiche priorità quando vi sono più soggetti confinanti e attribuisce preferenza ai soggetti che rientrano nella definizione di impresa giovanile agricola o giovane imprenditore agricolo prevista dall’articolo 2 della stessa legge.

Tra questi soggetti la legge stabilisce un ordine di priorità tra le categorie indicate dalle lettere a), b) e c) dell’articolo 2 e, a parità di condizioni, considera il possesso delle conoscenze e competenze adeguate richiamate dalla stessa disciplina.

La norma distingue, in sintesi, l’impresa individuale con titolare imprenditore agricolo di età superiore a 18 anni e inferiore a 41 anni compiuti, le società di persone e cooperative con la composizione giovanile richiesta dalla legge e le società di capitali che rispettano i requisiti previsti per capitale sociale e organi di amministrazione.

La legge n. 36/2024 ha inoltre abrogato l’articolo 7 del decreto legislativo n. 228/2001, che in precedenza interveniva sul conflitto tra più confinanti.

Per il venditore la regola pratica resta una: quando esistono più confinanti potenzialmente titolari della prelazione, non bisogna scegliere liberamente a chi vendere, ma verificare prima chi possiede realmente il diritto e quali criteri di priorità siano applicabili alla situazione concreta.

L’articolo 8 della legge n. 36/2024 stabilisce la nuova disciplina delle priorità e rinvia alle categorie definite dall’articolo 2 della medesima legge. Le categorie comprendono impresa individuale, società di persone e cooperative e società di capitali, alle specifiche condizioni anagrafiche e societarie previste.

Per chi vende, il messaggio pratico è semplice:

quando esistono più confinanti potenzialmente qualificati, la verifica va fatta per ciascuno di essi.

Non è prudente considerare sufficiente la rinuncia o il mancato interesse di uno solo.

Non decide liberamente il venditore

La prelazione agraria è un diritto attribuito dalla legge.

Di conseguenza, in presenza di più possibili titolari, il proprietario non dovrebbe trattare la situazione come una normale gara privata nella quale scegliere chi preferisce.

Prima bisogna accertare:

• chi possiede realmente un fondo confinante;
• chi ha la qualifica richiesta;
• chi soddisfa le ulteriori condizioni applicabili;
• se più soggetti hanno una posizione concorrente;
• quali criteri devono essere applicati alla situazione concreta.

La presenza di più confinanti è uno dei casi in cui una valutazione preventiva può evitare che il problema emerga solo dopo il trasferimento.

I criteri vanno verificati sul caso concreto

La materia non si presta a classifiche semplicistiche del tipo:

“Ha sempre la precedenza il confinante con il terreno più grande.”

oppure:

“Sceglie il venditore quello che coltiva meglio.”

Formule del genere non dovrebbero essere utilizzate.

Quando più soggetti confinanti possiedono i requisiti per la prelazione, occorre verificare innanzitutto la disciplina vigente sulle priorità, compreso l’articolo 8 della legge n. 36/2024. Le eventuali questioni che non trovano una soluzione automatica nella regola legislativa devono poi essere valutate sulla base della situazione concreta.

La rinuncia alla prelazione agraria: attenzione alle scorciatoie

Nella pratica, uno dei pensieri più immediati del proprietario è:

“Posso far firmare una rinuncia al confinante e vendere tranquillo?”

La risposta richiede prudenza.

La rinuncia non dovrebbe essere trattata come un modulo generico da raccogliere in anticipo, senza che il possibile avente diritto conosca con precisione la vendita rispetto alla quale dovrebbe decidere.

La comunicazione della proposta di alienazione e delle relative condizioni è un elemento centrale della disciplina. La Corte di cassazione ha inoltre ribadito la necessità, ai fini della denuntiatio, di portare a conoscenza del titolare del diritto il preliminare secondo i principi affermati nella propria giurisprudenza.

Una dichiarazione di rinuncia va valutata nel suo contesto

La domanda corretta non è soltanto:

“Il confinante ha firmato?”

Bisogna chiedersi:

• a quale vendita si riferiva la dichiarazione;
• quali condizioni erano state comunicate;
• quale prezzo era stato indicato;
• chi era l’acquirente previsto;
• se le condizioni sono poi cambiate;
• se la vendita successiva corrisponde a quella rispetto alla quale il soggetto aveva espresso la propria decisione.

Una dichiarazione relativa a una determinata operazione non dovrebbe essere automaticamente considerata valida per una vendita successiva strutturata diversamente.

Quando cambiano elementi essenziali della trattativa, occorre verificare se la precedente procedura conservi efficacia rispetto alla nuova operazione.

Perché prezzo e condizioni devono essere chiari

Il titolare della prelazione deve poter decidere rispetto a una vendita concreta.

Non rispetto a una generica disponibilità futura del proprietario a vendere il terreno.

Questo spiega perché prezzo, acquirente e condizioni dell’accordo hanno rilevanza nella gestione della prelazione.

La Corte di cassazione ha confermato l’importanza della corretta comunicazione del preliminare e delle condizioni effettive della vendita.

Per chi vende, una buona regola pratica è questa:

non raccogliere dichiarazioni generiche prima di aver definito con chiarezza l’operazione alla quale devono riferirsi.

I controlli da fare prima di mettere in vendita un terreno agricolo

I controlli sulla prelazione possono iniziare già nella fase di preparazione della vendita.

La verifica può iniziare molto prima.

Per il proprietario che vuole vendere, il percorso più prudente consiste nel ricostruire progressivamente la situazione del terreno e della compravendita.

1. Identificare esattamente cosa viene venduto

Il primo controllo riguarda l’oggetto della vendita.

Occorre individuare con precisione:

• particelle comprese nell’operazione;
• intestazione della proprietà;
• eventuali quote;
• accessi;
• consistenza del fondo;
• eventuale presenza di più appezzamenti.

Una descrizione approssimativa del terreno può rendere più difficile anche la verifica dei confini.

2. Ricostruire i confini effettivi

La seconda verifica riguarda i fondi circostanti.

La documentazione catastale è utile, ma i casi dubbi possono richiedere ulteriori accertamenti.

In presenza di strade, fossi, corsi d’acqua, particelle interposte o configurazioni non lineari, non è prudente concludere automaticamente che la prelazione esista oppure sia esclusa.

3. Verificare chi conduce il fondo

Prima di concentrarsi sui confinanti bisogna chiarire se il terreno è:

• coltivato direttamente dal proprietario;
• concesso in affitto;
• condotto da un soggetto diverso;
• interessato da un rapporto agrario che deve essere ricostruito.

L’articolo 7 della legge n. 817 del 1971 collega la prelazione del confinante anche all’assenza sul fondo offerto in vendita delle categorie di coltivatori indicate dalla norma.

4. Individuare i possibili aventi diritto

Solo a questo punto ha senso verificare i confinanti.

La ricerca deve distinguere:

• semplice proprietario confinante;
• coltivatore diretto confinante;
• IAP confinante;
• soggetti che non possiedono i requisiti richiesti.

Per lo IAP, la modifica legislativa del 2016 richiede espressamente l’iscrizione nella previdenza agricola.

5. Coordinare trattativa e procedura di prelazione

Una vendita può complicarsi quando:

• si definisce un prezzo con l’acquirente;
• si raccolgono rinunce generiche;
• successivamente cambiano prezzo o condizioni;
• il contratto definitivo non corrisponde più alla vendita comunicata.

La prelazione non deve essere gestita parallelamente alla trattativa come una formalità scollegata.

I passaggi devono essere coordinati.

6. Verificare nuovamente la situazione se la vendita cambia

Se cambiano elementi rilevanti dell’operazione, è prudente verificare se gli adempimenti già eseguiti siano ancora sufficienti.

Una trattativa fallita, un nuovo acquirente o condizioni diverse possono richiedere un nuovo esame della situazione.

La correttezza della procedura va valutata rispetto alla compravendita effettivamente conclusa.

7. Approfondire i casi dubbi prima del rogito

Non tutte le situazioni possono essere risolte con una checklist.

Un approfondimento specifico è particolarmente opportuno quando:

• ci sono più confinanti potenzialmente qualificati;
• il fondo è affittato;
• la conduzione del terreno non è chiara;
• esistono separazioni particolari tra i fondi;
• la vendita comprende più terreni;
• alcuni terreni hanno caratteristiche o destinazioni differenti;
• prezzo e condizioni della trattativa sono cambiati;
• esistono precedenti dichiarazioni di rinuncia da valutare.

Caso pratico: vendita di un terreno con un confinante coltivatore

Consideriamo un esempio ipotetico.

Un proprietario decide di vendere un terreno agricolo.

La particella confina con il fondo di un vicino che sostiene di essere coltivatore diretto. Il proprietario del terreno in vendita, però, riferisce che da alcuni anni il fondo viene lavorato anche da un’altra persona.

A questo punto sarebbe un errore concludere immediatamente:

“Il confinante è coltivatore diretto, quindi ha sicuramente la prelazione.”

Sarebbe altrettanto sbagliato concludere:

“C’è un’altra persona che lavora il fondo, quindi il confinante non ha sicuramente alcun diritto.”

Prima bisogna ricostruire i fatti.

Le domande da affrontare sono almeno queste:

1. chi è proprietario dei fondi?
2. i terreni sono realmente confinanti ai fini della disciplina?
3. il vicino possiede la qualifica richiesta?
4. chi utilizza il terreno posto in vendita?
5. con quale titolo viene utilizzato?
6. esiste un rapporto agrario rilevante?
7. ricorrono gli ulteriori requisiti previsti dalla legge?

Solo dopo questa ricostruzione è possibile valutare correttamente come procedere.

Il valore di una verifica preventiva sta proprio qui: non decidere la soluzione giuridica sulla base di una sola informazione incompleta.

Prelazione agraria e vendita di terreni nell’Alto Casertano

La questione della prelazione agraria ha un collegamento naturale con il territorio nel quale opera Casa e Campagna.

Tra Vairano Patenora e diversi comuni dell’Alto Casertano sono presenti terreni agricoli, appezzamenti frazionati e proprietà che, nel tempo, possono essere passate attraverso successioni o divisioni familiari.

In una situazione del genere, prima di vendere è utile ricostruire con attenzione almeno tre elementi:

• cosa appartiene realmente al venditore;
• chi conduce il terreno;
• quali sono le proprietà confinanti.

Non significa che ogni vendita di un terreno agricolo presenti necessariamente un problema di prelazione.

Significa che il problema deve essere verificato prima di essere escluso.

Per Alfonso Nardolillo e Casa e Campagna, l’obiettivo nella preparazione di una compravendita è far emergere per tempo gli aspetti documentali e pratici che richiedono un approfondimento, coinvolgendo i professionisti competenti quando la questione è giuridicamente o tecnicamente controversa.

Domande frequenti sulla prelazione agraria del confinante

Il proprietario del terreno accanto ha sempre diritto di prelazione?

No.

La semplice proprietà di un terreno vicino non è sufficiente.

La legge riconosce la prelazione al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti alle condizioni previste dalla disciplina e, dal 2016, anche allo IAP iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti, nei casi stabiliti dalla legge.

La prelazione spetta anche allo IAP?

Sì, ma non a qualsiasi soggetto che svolga genericamente un’attività agricola.

La legge ha esteso il diritto allo IAP proprietario di terreni confinanti e iscritto nella previdenza agricola, nel rispetto degli ulteriori presupposti previsti.

Se il terreno è affittato, il confinante può esercitare la prelazione?

La presenza di un affittuario coltivatore diretto sul fondo è un elemento decisivo da verificare.

La disciplina della prelazione del confinante prevede come condizione l’assenza, sul fondo offerto in vendita, dei soggetti coltivatori indicati nell’articolo 7 della legge n. 817 del 1971.

Per questo la posizione del confinante non dovrebbe essere valutata senza prima ricostruire la conduzione del fondo.

Quanto tempo c’è per esercitare la prelazione?

L’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 prevede un termine di 30 giorni per esercitare la prelazione. La Corte di cassazione ha chiarito che il termine decorre dalla ricezione della denuntiatio da parte del destinatario.

Questo termine non va confuso con quello previsto per l’esercizio del riscatto dopo la vendita.

Cosa succede se il terreno viene venduto senza la corretta comunicazione?

Quando ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge, può sorgere il diritto di riscatto agrario.

L’articolo 8 disciplina le ipotesi e il termine entro il quale il diritto può essere esercitato. Il riscatto non deve essere descritto come un annullamento automatico del rogito: è un rimedio specifico con propri requisiti.

Una strada tra due terreni esclude sempre la prelazione?

Non è prudente rispondere con un sì o con un no valido per qualsiasi situazione.

La configurazione concreta dei fondi e la natura dell’elemento che li separa devono essere valutate nel caso specifico.

La nozione di fondo confinante ha prodotto numerose questioni applicative e non dovrebbe essere risolta soltanto osservando superficialmente una mappa.

Si può rinunciare alla prelazione agraria?

La rinuncia non dovrebbe essere trattata come una dichiarazione generica valida per qualsiasi futura vendita.

Occorre valutare a quale operazione si riferisce, quali condizioni sono state portate a conoscenza del soggetto e se la vendita effettivamente conclusa corrisponde a quella rispetto alla quale è stata presa la decisione.

La comunicazione della concreta proposta di vendita e delle relative condizioni è un elemento centrale della disciplina.

Vendere un terreno agricolo: le verifiche vanno fatte prima del rogito

La prelazione agraria del confinante non può essere verificata chiedendo semplicemente chi possiede il terreno accanto.

Bisogna ricostruire la situazione del fondo, la sua conduzione, i confini, la posizione degli eventuali aventi diritto e le condizioni effettive della vendita.

Per il proprietario, il momento giusto per affrontare questi controlli non è pochi giorni prima del rogito.

È la fase in cui la vendita viene preparata.

Questo vale anche per chi compra: comprendere come è stata gestita una possibile prelazione significa ridurre il rischio di scoprire una contestazione quando il trasferimento è già avvenuto.

La disciplina è tecnica e alcune situazioni richiedono una valutazione specifica. Per questo una buona compravendita non nasce da dichiarazioni rassicuranti raccolte all’ultimo momento, ma da controlli ordinati e coerenti con la situazione reale.

Nell’attività di Casa e Campagna, a Vairano Patenora e nell’Alto Casertano, l’esperienza maturata da Alfonso Nardolillo dal 2003 parte da un principio semplice: prima di arrivare alla firma bisogna capire quali problemi possono essere risolti prima.