Vendere oggi un immobile acquistato in lire e ristrutturato con il Superbonus 110% può comportare obblighi fiscali importanti, tra cui la tassazione della plusvalenza. Ma come si calcola esattamente la plusvalenza in questi casi? Come si stabilisce il valore d’acquisto di una casa comprata 30 o 40 anni fa? E in che modo il Superbonus incide sul calcolo?

Questo articolo risponde in modo chiaro e aggiornato a queste domande, con una guida pratica e completa. Vedremo:

1. Come ricostruire il valore di acquisto in lire.
2. Come convertire il valore in euro secondo i criteri dell’Agenzia delle Entrate.
3. Quando si paga la plusvalenza.
4. Come influisce il Superbonus 110% sul calcolo.
5. Tutti i riferimenti normativi, esempi pratici, tabelle, immagini e consigli utili.

Ecco tutto quello che vedremo insieme.

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Tassazione della plusvalenza immobiliare in caso di vendita casa con Superbonus

“La plusvalenza immobiliare si verifica quando il prezzo di vendita di un immobile è superiore al prezzo di acquisto (se acquistato) oppure al valore indicato nella dichiarazione di successione o di donazione (se ricevuto per successione o donazione).” La tassazione della plusvalenza si applica solo in determinati casi:

• Se l’immobile è stato rivenduto entro 5 anni dall’acquisto (art. 67, comma 1, lett. b del TUIR).
• Se non è stato adibito ad abitazione principale del venditore per la maggior parte del periodo compreso tra acquisto e vendita.

Sono quindi escluse dalla tassazione le vendite:

• Dopo 5 anni dall’acquisto.
• Se si dimostra che l’immobile è stato adibito a prima casa per oltre metà del periodo di possesso.

Nel caso analizzato in questo articolo, l’immobile è venduto entro 5 anni, quindi rientra nei casi in cui la plusvalenza può essere tassata.

Cos’è e come si calcola la plusvalenza

Definizione secondo la normativa

La plusvalenza immobiliare è la differenza tra:

Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + spese incrementative documentate)

Questa differenza costituisce un reddito diverso, tassabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR.

Formula del calcolo

Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + costi notarili + imposte + lavori straordinari documentati)

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Come ricostruire il valore d’acquisto di una casa comprata in lire

Conversione in euro secondo i criteri ufficiali

Se la casa è stata acquistata prima del 2002, il valore originario sarà espresso in lire. In questo caso, il primo passo è convertire correttamente il prezzo di acquisto da lire a euro:

1 euro = 1.936,27 lire

Esempio:

• Valore d’acquisto: 50.000.000 lire
• Convertito in euro: 50.000.000 ÷ 1.936,27 = €25.822,84

Questa cifra diventerà la base imponibile su cui calcolare la plusvalenza.

Come stimare la rivalutazione del valore d’acquisto

Dopo aver convertito le lire in euro, è possibile stimare il valore attualizzato dell’immobile per avere un’idea più realistica della plusvalenza.

📌 Attenzione: la rivalutazione non è automatica né obbligatoria, ma può essere utile per confronti di mercato o per ricostruire il valore effettivo in assenza di documenti certi.

In assenza di una perizia asseverata, si può usare la seguente formula indicativa:

Valore rivalutato ≈ Valore in euro × coefficiente di rivalutazione

Esempio:

• Valore d’acquisto convertito: €25.823
• Coefficiente stimato (anni ‘90 → oggi): 2,7
• Valore rivalutato: €25.823 × 2,7 = €69.723

🔍 Il coefficiente può variare da 2,0 a 3,5 a seconda di epoca, posizione geografica e andamento del mercato locale.

✅ Per rendere il dato valido fiscalmente, è consigliata una perizia giurata da tecnico abilitato, soprattutto in caso di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Documenti da recuperare

Per dimostrare il valore di acquisto servono:

• L’atto notarile di compravendita.
• La dichiarazione di successione, se ricevuto in eredità.
• La stima perizia se è stata fatta una rivalutazione del valore.

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Come agire in assenza di documentazione

In assenza del rogito, il valore può essere ricostruito:

• Tramite valore catastale rivalutato.
• Con perizia asseverata di un tecnico abilitato.
• Una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà può supportare la ricostruzione del valore d’acquisto, ma non ha valore fiscale certo. Per l’uso ai fini del calcolo della plusvalenza è sempre consigliata una perizia asseverata da tecnico abilitato.

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Incidenza del Superbonus 110% sulla plusvalenza

Casi in cui influisce

L’intervento di ristrutturazione con Superbonus 110%, se effettuato entro i cinque anni precedenti alla vendita, può influenzare significativamente il calcolo della plusvalenza. Questo perché le spese sostenute per migliorare l’immobile non sempre possono essere sommate al valore di acquisto ai fini della riduzione della base imponibile.

Spese detraibili e spese escluse

Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare 23/E/2022), le spese sostenute con Superbonus 110% non possono essere utilizzate per aumentare il costo di acquisto, se sono state oggetto di:

• detrazione fiscale;
• cessione del credito;
• sconto in fattura.

Questo perché il contribuente non ha effettivamente sostenuto l’onere, che è stato rimborsato tramite credito d’imposta.

🔎 Attenzione: se invece hai pagato parte delle spese senza usufruire del 110%, queste possono essere conteggiate.

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Caso pratico

Marco ha acquistato un appartamento nel 2000 a 50 milioni di lire (circa €25.823). Nel 2022 ha ristrutturato con Superbonus 110% per un valore di €90.000 cedendo il credito. Oggi lo rivende a €120.000.

Calcolo della plusvalenza:

• Prezzo vendita: €120.000
• Prezzo acquisto (convertito): €25.823
• Spese conteggiabili: €0 (tutto 110%)
• Plusvalenza tassabile: €94.177

Se invece avesse sostenuto personalmente €15.000 per lavori esclusi dal 110%, la plusvalenza sarebbe:

• €120.000 – (€25.823 + €15.000) = €79.177

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Quando la plusvalenza è tassata

La tassazione si applica quando:

• L’immobile è venduto entro 5 anni dall’acquisto.
• Non è stato adibito a prima casa per la maggior parte del tempo.

Se rientri in questi casi, la plusvalenza:

• Entra nei redditi diversi (art. 67 TUIR).
• Può essere tassata:
  • con l’IRPEF ordinaria;
  • oppure con imposta sostitutiva del 26% da versare direttamente al notaio.

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Come scegliere tra tassazione ordinaria o imposta sostitutiva

La scelta va fatta al momento del rogito, dichiarandola espressamente al notaio.

Quando conviene l’imposta sostitutiva

Conviene quando:

• Il tuo reddito è medio-alto e l’aliquota IRPEF supera il 26%.
• Vuoi evitare che la plusvalenza aumenti l’imponibile per altre tasse o bonus fiscali.

Quando conviene l’IRPEF ordinaria

Conviene se:

• Hai redditi bassi o nulli.
• Puoi compensare la plusvalenza con eventuali minusvalenze o detrazioni.

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Esempi pratici e casi concreti

Vediamo ora due esempi concreti per comprendere come cambia il calcolo della plusvalenza in base alle variabili: anno di acquisto, interventi edilizi e modalità di detrazione.

Esempio 1 – Casa acquistata in lire con Superbonus ceduto

• Acquisto: 1998 a 80 milioni di lire (41.316 €)
• Spese Superbonus: 60.000 € nel 2022 (con cessione del credito)
• Vendita: 2025 a 130.000 €

Calcolo della plusvalenza:

• Spese Superbonus non conteggiabili.
• Plusvalenza = 130.000 – 41.316 = 88.684 €

Esempio 2 – Esempio con Superbonus parziale: calcolo plusvalenza e lavori non agevolati

• Acquisto: 1995 a 60 milioni di lire (31.000 €)
• Spese: 40.000 € di cui 20.000 con Superbonus (sconto in fattura), 20.000 spese personali documentate (infissi, pavimentazioni non agevolate)
• Vendita: 2025 a 125.000 €

Calcolo della plusvalenza:

• Spese ammesse: solo 20.000 € (non agevolate)
• Plusvalenza = 125.000 – (31.000 + 20.000) = 74.000 €

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Tabella – Conversione lire in euro e rivalutazione media

Lire spese all’acquisto	Euro equivalenti	Rivalutazione media 2025
50.000.000	€25.823	€70.000
80.000.000	€41.316	€120.000
100.000.000	€51.646	€140.000

📌 Nota: La rivalutazione media riportata nella tabella è una stima orientativa basata su valori di mercato in piccoli comuni del Centro-Sud. Per un calcolo valido fiscalmente è raccomandata una perizia tecnica specifica.

Tabella – Differenze tra immobili con e senza Superbonus

Tipo di intervento	Spese deducibili	Influenza sulla plusvalenza
Superbonus 110% ceduto	❌ No	Sì
Superbonus 110% senza cessione	❌ No	Sì
Spese non agevolate documentate	✅ Sì	Sì
Ordinaria manutenzione	❌ No	❌ No

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Riferimenti normativi ufficiali

Per approfondire e verificare i dati riportati in questo articolo, ecco alcuni riferimenti normativi e fonti autorevoli:

• Art. 67, comma 1, lett. b del TUIR – Redditi diversi e plusvalenze su beni immobili:
• Circolare Agenzia delle Entrate 23/E/2022 – Superbonus 110% e impatto fiscale:
• Decreto Euro (D.Lgs. 213/1998) – Conversione da lire a euro:
• Guida ufficiale Agenzia delle Entrate “Le agevolazioni fiscali sulla casa” (2024):

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Conclusione

Calcolare la plusvalenza su una casa acquistata in lire e ristrutturata con il Superbonus 110% può sembrare complicato, ma con gli strumenti giusti è assolutamente gestibile. Abbiamo visto che il nodo principale riguarda:

• La corretta conversione lire/euro;
• L’esclusione delle spese agevolate dal calcolo della plusvalenza;
• La scelta della tassazione più vantaggiosa;
• L’importanza della documentazione e della consulenza professionale.

Se sei in procinto di vendere un immobile acquistato decenni fa, o vuoi capire se e quanto pagherai di tasse, ti consigliamo di valutare ogni elemento con attenzione prima del rogito.

👉 Scrivici su WhatsApp o vieni a trovarci in agenzia. La prima consulenza è gratuita.

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