Tacito rinnovo affitto: come funziona e quando evitarlo

Rinnovo del contratto: Al termine del contratto 4+4, se nessuna delle parti comunica la disdetta con almeno 6 mesi di anticipo, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni alle stesse condizioni. Tuttavia, se desidera cambiare le condizioni, come il canone, sarà necessario redigere un nuovo contratto o concordare un nuovo accordo con l’inquilino.

Aumento del canone: L’aumento del canone è regolato dalle clausole del contratto. Se è presente la clausola di adeguamento ISTAT, può applicare un aumento basato su questo indice, che riflette l’inflazione. In caso contrario, potrà negoziare un nuovo importo con l’inquilino solo al momento del rinnovo, poiché l’aumento del canone durante la durata del contratto originale (senza accordo specifico) non è consentito.

In sintesi, alla scadenza del contratto, potrà rinnovarlo o redigere un nuovo accordo e negoziare un eventuale aumento del canone, a patto che sia fatto nel rispetto delle normative vigenti.

Buon pomeriggio,

grazie per aver esposto il suo quesito. Le chiarisco subito la situazione basandomi sulla normativa vigente.

Il suo contratto di locazione 4+4, iniziato a marzo 2017, ha avuto la sua prima scadenza naturale a marzo 2021. In assenza di disdetta alla prima scadenza, il contratto si è rinnovato automaticamente per altri 4 anni, portandoci all’attuale seconda scadenza fissata per il 28 febbraio 2025.

Alla seconda scadenza naturale del contratto (dopo 8 anni), il locatore può decidere di non rinnovare il contratto, ma per farlo è necessario rispettare una procedura specifica:

Deve inviare una comunicazione di disdetta con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza del contratto. Nel suo caso, la comunicazione doveva essere inviata entro il 28 agosto 2024.
Alla seconda scadenza, non è necessario che il locatore fornisca motivazioni nella disdetta.
Se il locatore non invia una disdetta valida entro il termine di preavviso, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni (fino al 28 febbraio 2029) alle stesse condizioni contrattuali.

Nel suo caso specifico:
Se ha ricevuto la disdetta dal locatore senza motivazioni, ma questa è stata inviata almeno sei mesi prima della scadenza (quindi entro agosto 2024), allora la disdetta è legittima, e il contratto terminerà il 28 febbraio 2025.

Se invece la disdetta è stata inviata oltre il termine di preavviso, o non è stata inviata affatto, il contratto si considera automaticamente rinnovato per altri 4 anni.

Le consiglio di verificare la data della comunicazione di disdetta. Se non rispetta il termine di preavviso, può far valere i suoi diritti e continuare a occupare l’immobile alle stesse condizioni contrattuali.

Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

Salve,

Il contratto che ha stipulato è regolato dalla legge n. 431/1998, che tutela i conduttori in situazioni come la sua. Le confermo che, in base alle informazioni che ha fornito, il suo contratto si è rinnovato automaticamente per altri 4 anni ad agosto 2023. Questo avviene perché, se il proprietario non invia una disdetta formale con almeno sei mesi di preavviso prima della scadenza (nel suo caso febbraio 2023), il contratto si rinnova tacitamente. La scadenza naturale ora è fissata ad agosto 2027.

Per quanto riguarda le richieste della nuova proprietaria, ecco cosa dice la legge:

Aumento del canone oltre l’adeguamento ISTAT
La proprietaria non può aumentare l’affitto oltre quanto previsto dall’adeguamento ISTAT, a meno che il contratto originario non contenga una clausola specifica che lo permetta. Qualsiasi altra modifica al canone deve essere concordata con lei. Senza il suo consenso, il canone rimane quello attuale.

Richiesta di affittare l’immobile ad altri
La nuova proprietaria non può obbligarla a lasciare l’appartamento per affittarlo a qualcun altro. La legge consente al locatore di interrompere un contratto solo in casi specifici, ad esempio:

Se la proprietaria o un suo familiare ha bisogno di vivere nell’immobile per motivi personali documentati;
Se l’immobile deve essere sottoposto a lavori di ristrutturazione tali da renderlo inabitabile;
Se si intende cambiare la destinazione d’uso dell’immobile (es. trasformarlo in un ufficio).
Anche in questi casi, la proprietaria deve inviare una disdetta formale con almeno 6 mesi di preavviso, specificando e dimostrando il motivo. Senza una causa valida, lei ha diritto a rimanere nell’appartamento fino alla scadenza naturale del contratto, ossia agosto 2027.

Eredità e nuovi proprietari
Con la successione, la nuova proprietaria subentra nei diritti e negli obblighi del precedente locatore. Questo significa che il contratto esistente resta valido e non può essere modificato unilateralmente.

Cosa può fare ora?
Le consiglio di rispondere alla proprietaria, magari con una comunicazione formale, spiegando che:

Il contratto si è rinnovato automaticamente e scadrà ad agosto 2027;
Non accetta aumenti del canone oltre l’adeguamento ISTAT;
Non ci sono motivi legittimi per interrompere il contratto.