A chi spetta la detrazione fiscale se si vende la casa?

La vendita di un immobile su cui sono stati effettuati lavori di ristrutturazione o interventi di miglioramento può sollevare interrogativi riguardo a chi spetti la detrazione fiscale residua: al venditore che ha sostenuto le spese o all’acquirente che acquisisce la proprietà? La normativa fiscale italiana prevede specifiche disposizioni in merito, che analizzeremo dettagliatamente in questo articolo.​

1. Introduzione alle detrazioni fiscali per interventi edilizi

In Italia, per incentivare la riqualificazione del patrimonio immobiliare, sono state introdotte diverse agevolazioni fiscali che permettono ai contribuenti di detrarre una percentuale delle spese sostenute per specifici interventi edilizi. Tra queste, le più rilevanti sono:

• Bonus Ristrutturazioni: detrazione del 50% delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
• Ecobonus: detrazione variabile dal 50% al 65% per interventi di efficientamento energetico.
• Sismabonus: detrazione dal 70% all’85% per interventi di miglioramento sismico.
• Bonus Facciate: detrazione del 90% (ridotta al 60% per alcune annualità) per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici.
• Superbonus 110%: introdotto con il Decreto Rilancio nel 2020, prevede una detrazione del 110% per specifici interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico.

Queste detrazioni sono generalmente ripartite in quote annuali di pari importo per un periodo variabile (solitamente 5 o 10 anni). Tuttavia, in caso di vendita dell’immobile, si pone il problema di chi abbia diritto a usufruire delle rate residue della detrazione.

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2. Detrazioni per lavori su parti comuni condominiali

Quando si tratta di interventi effettuati su parti comuni condominiali (come il rifacimento del tetto, la facciata o l’ascensore), le detrazioni fiscali spettano ai singoli condomini in base ai millesimi di proprietà. In caso di vendita dell’immobile, le rate residue della detrazione possono:

• Passare all’acquirente insieme alla proprietà dell’immobile.
• Restare in capo al venditore se espressamente concordato.

La regola generale stabilisce che le detrazioni seguano l’immobile, salvo diversi accordi tra le parti.

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3. Trasferimento delle detrazioni in caso di vendita dell’immobile

3.1 Regola generale

L’articolo 16-bis del TUIR stabilisce che, in caso di vendita dell’immobile, le quote residue della detrazione si trasferiscono automaticamente all’acquirente, a meno che non sia stabilito diversamente nel contratto di compravendita.

3.2 Accordi tra le parti

Il venditore e l’acquirente possono accordarsi diversamente nel rogito notarile, Secondo la Circolare 7/E del 2021 dell’Agenzia delle Entrate, se le parti desiderano che le detrazioni rimangano al venditore, l’accordo deve essere formalizzato in una scrittura privata autenticata. Il documento deve specificare che l’intesa era già in essere al momento della vendita.

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4. Detrazioni per lavori privati e vendita dell’immobile

Se i lavori sono stati effettuati su una proprietà privata e non su parti comuni condominiali, la detrazione segue lo stesso principio: passa all’acquirente se non diversamente concordato.

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5. Ruolo dell’amministratore di condominio nel trasferimento delle detrazioni

L’amministratore di condominio svolge un ruolo chiave nella certificazione delle spese sostenute dai singoli condomini. In caso di vendita dell’immobile, deve rilasciare la documentazione necessaria per attestare l’importo delle detrazioni residue spettanti al nuovo proprietario.

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6. Detrazioni e trasferimenti diversi dalla compravendita

Le detrazioni possono essere trasferite anche in caso di altre forme di trasferimento di proprietà:

6.1 Donazione

In caso di donazione dell’immobile, la detrazione non si trasferisce automaticamente al donatario, ma rimane al donante.

6.2 Permuta

Nel caso di permuta tra due immobili, la normativa applica la stessa regola prevista per la compravendita: la detrazione passa al nuovo proprietario, salvo diverso accordo.

6.3 Costituzione di usufrutto

Se viene costituito un diritto di usufrutto, le detrazioni rimangono in capo al nudo proprietario e non si trasferiscono all’usufruttuario.

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7. Detrazioni in caso di successione ereditaria

In caso di decesso del proprietario, le detrazioni non ancora utilizzate vengono trasferite agli eredi, a condizione che questi mantengano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. La Circolare 17/E del 26 giugno 2023 dell’Agenzia delle Entrate conferma che, in caso di successione, le quote residue delle detrazioni spettano esclusivamente all’erede che detiene e utilizza direttamente l’immobile. Se l’immobile viene affittato o concesso in comodato, l’erede perde il diritto alle detrazioni.

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8. Modalità di pagamento e diritto alla detrazione

Per poter usufruire delle detrazioni, i pagamenti devono essere tracciabili (bonifico parlante) e riferiti alla persona che intende beneficiare dell’agevolazione fiscale.

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9. Detrazioni per lavori deliberati ma non ancora eseguiti al momento della vendita

Se i lavori sono stati deliberati ma non ancora eseguiti al momento della vendita, il diritto alla detrazione spetterà a chi sosterrà effettivamente le spese, cioè il nuovo proprietario. Questo principio è stato ribadito anche dalla Circolare 17/E del 2023, che chiarisce che il diritto alla detrazione spetta a chi effettua il pagamento e sostiene la spesa, indipendentemente dalla data della delibera condominiale.

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10. Obblighi di comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Se le parti si accordano per mantenere le detrazioni in capo al venditore, non sono richieste comunicazioni all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, è fondamentale che l’accordo sia esplicitato nel rogito notarile.

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11. Esempi pratici

11.1 Caso 1: Vendita senza accordi specifici

Mario vende la sua casa a Luca. Non inseriscono alcuna clausola nel contratto. Le detrazioni residue passano automaticamente a Luca.

11.2 Caso 2: Vendita con accordo per mantenere la detrazione al venditore

Anna vende la sua casa a Paolo ma concordano che le detrazioni rimangano ad Anna. Questo accordo viene inserito nel rogito e Paolo non potrà usufruire delle detrazioni.

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