Come comprare casa al figlio con mutuo: guida fiscale completa

Acquistare una casa per i propri figli, soprattutto con l’aiuto di un mutuo, è una delle decisioni più significative per una famiglia. In questa guida completa vedremo come farlo nel modo più vantaggioso, sia dal punto di vista fiscale che legale, tenendo conto delle agevolazioni attive nel 2025.

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Perché comprare casa al figlio con un mutuo

Molti genitori desiderano aiutare i figli a rendersi autonomi e avere una stabilità abitativa. Il mutuo, anche con garanzia dei genitori, consente di accedere a immobili che altrimenti sarebbero fuori portata. Inoltre, può offrire vantaggi fiscali, se pianificato correttamente.

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Tipologie di mutuo per l’acquisto della casa per i figli

Mutuo intestato ai genitori

Soluzione semplice, ma attenzione: il figlio non potrà beneficiare di agevolazioni prima casa se non intestatario.

Mutuo cointestato genitori-figlio

Entrambi firmano il contratto: ideale per condividere la spesa e ottenere garanzie per la banca.

Mutuo intestato al figlio con genitori garanti

La formula più vantaggiosa se il figlio ha un reddito dimostrabile. I genitori intervengono solo come garanti.

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Agevolazioni fiscali ancora attive nel 2025

Detrazioni IRPEF per interessi passivi

È possibile detrarre il 19% degli interessi pagati su mutui per l’acquisto della prima casa, entro un massimo di 4.000 euro annui.

Fondo di Garanzia per la Prima Casa (Consap)

Attivo fino al 31 dicembre 2027. Offre garanzia statale fino all’80% del mutuo, per under 36 con ISEE entro 40.000 euro.

📅 Non prevede agevolazioni fiscali (niente esenzioni imposte), ma facilita l’ottenimento del mutuo.

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Requisiti per accedere al Fondo di Garanzia

• Età inferiore a 36 anni.
• ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 euro.
• Mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile.
• L’immobile deve essere prima casa (non di lusso, categorie catastali da A/2 ad A/7).

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Donazione diretta vs donazione indiretta

Donazione diretta

Il genitore acquista e intesta direttamente l’immobile al figlio tramite atto notarile.

Donazione indiretta

Il figlio risulta intestatario, ma il genitore fornisce i fondi o paga direttamente mutuo o acconto. Occorre documentare tutto.

📄 La donazione indiretta, se tracciata, non richiede atto notarile e può evitare imposte aggiuntive.

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Intestazione dell’immobile: aspetti legali

A figli maggiorenni

Piena libertà di scelta. Il figlio può intestarsi casa e mutuo. I genitori possono essere garanti o cofirmatari.

A figli minorenni

Richiede autorizzazione del giudice tutelare. La procedura è più lunga e complessa, ma possibile.

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Implicazioni fiscali per i genitori

Imposte legate all’acquisto

Se il genitore compra e intesta a sé stesso, non si applicano le agevolazioni prima casa per il figlio.

Detrazione interessi mutuo

Ammessa solo se il genitore è intestatario del mutuo e l’immobile diventa prima casa del figlio entro 12 mesi.

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Esempi pratici

Caso 1: Mutuo intestato al figlio

Marco ha 30 anni, ISEE sotto i 40.000 €. I genitori fanno da garanti. Ottiene il mutuo con Fondo di Garanzia e può detrarre gli interessi.

Caso 2: Mutuo cointestato

Giulia e suo padre sottoscrivono insieme il mutuo. Giulia risiede nella casa: entrambi possono detrarre la quota di interessi.

Caso 3: Mutuo intestato ai genitori

La casa resta a nome dei genitori. Nessuna agevolazione per il figlio, che però vive nell’immobile.

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Tabella comparativa delle opzioni

Tipologia mutuo	Intestatari	Detrazioni IRPEF	Accesso Fondo Garanzia	Agevolazioni fiscali
Solo genitori	Genitori	Sì (se prima casa del figlio)	No	No
Cointestato	Genitori + figlio	Sì, proporzionali	Sì (se figlio under 36)	Solo figlio se requisiti
Solo figlio	Figlio	Sì	Sì	Sì, se rispetta requisiti

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Riferimenti normativi utili

• Agenzia delle Entrate: Guida Mutui e Detrazioni
• Decreto MEF Fondo Garanzia (2024)
• Circolare Agenzia Entrate n. 12/E del 2021

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