Tema ricorrente: chi non usa la canna fumaria deve pagare? Nella maggior parte dei casi sì, perché si tratta di una parte comune o di un’opera che può servire più unità in futuro. La legge distingue tra: canna fumaria comune (riparto per millesimi o per uso), destinata a un gruppo (paga solo quel gruppo) e privata (paga chi l’ha installata e la usa). Nelle prossime sezioni troverai criteri pratici per capire di chi è, come dividere le spese (pulizia, manutenzione, ripristini, adeguamenti a norma), quali atti servono (delibere, autorizzazioni, conformità), con esempi numerici semplici e modelli pronti da copiare per chiedere i documenti all’amministratore o formalizzare il riparto in assemblea.

Problema comune Soluzione consigliata Riferimento normativo
Non uso la canna fumaria: devo pagare? Sì, se è parte comune o può servire più unità; riparto per millesimi/uso. art. 1123 c.c.
Serve solo a un gruppo di condomini Paga solo il gruppo che ne trae utilità (delibera dedicata). art. 1123, co. 2–3 c.c.
Adeguamento tecnico e conformità Incarica impresa abilitata e ottieni dichiarazione di conformità. D.M. 37/2008 · D.P.R. 412/1993

Indice

  • Come capire se la canna fumaria è comune o privata
  • Riparto spese: millesimi o “gruppo che ne trae utilità”
  • Quando paga solo chi la usa (e come provarlo)
  • Autorizzazioni, conformità e scarico a tetto
  • Errori frequenti e come evitarli
  • Procedura pratica: verifica, documenti, delibera
  • Esempi rapidi con numeri semplici
  • Modelli utili: richiesta documenti e schema di delibera
  • FAQ: casi limite, costi e tempi

Come capire se la canna fumaria è comune o privata

  • In genere è parte comune se serve (o può servire) più unità o è incorporata nelle strutture comuni.
  • È di gruppo se serve solo alcune scale/ali del fabbricato.
  • È privata se realizzata per uso esclusivo e non inglobata nelle parti comuni.

Cosa verificare subito

  • Titolo edilizio iniziale + eventuali varianti.
  • Regolamento condominiale (contrattuale o assembleare).
  • Planimetrie e sezioni: percorso e sbocco.
  • Manutenzioni pregresse a carico di chi?

Micro-checklist

  • Se il tracciato attraversa parti comuni → presunzione di comunione.
  • Se serve solo alcune unità → riparto al gruppo beneficiario.
  • Se è allaccio esclusivo e documentato → probabile proprietà privata.

Riparto spese: millesimi o “gruppo che ne trae utilità”

Principio base. Le spese si ripartono per millesimi; se l’opera serve in misura diversa o solo una parte dell’edificio, paga chi ne trae utilità.
Pulizia/ramonatura ordinaria: stesso criterio del bene (comune/gruppo/privato).
Adeguamenti straordinari: delibera con maggioranze ordinarie salvo opere innovative.

Micro-checklist

  • Se canna comune → tabella millesimale A.
  • Se canna di scala B → tabella “scala B”.
  • Se canna privata → 100% al proprietario.

Quando paga solo chi la usa (e come provarlo)

Conta l’utilità oggettiva: serve solo alcuni? Riparto a loro. Basta la potenzialità d’uso per escludere l’esonero totale di altri.

Prove utili

  • Relazione tecnica che attesti quali unità sono servite.
  • Storico interventi a carico del gruppo.
  • Regolamento o delibere pregresse coerenti.

Micro-checklist

  • Se solo negozi/ristoranti si collegano → riparto al gruppo negozi.
  • Se domani può servire altri → nessun esonero automatico.
  • Se documento il carattere esclusivo → riparto dedicato.

Autorizzazioni, conformità e scarico a tetto

Per impianti e canne fumarie servono imprese abilitate e dichiarazione di conformità. Per i nuovi impianti vige il principio dello scarico a tetto salvo eccezioni puntuali.

Documenti chiave

  • Dichiarazione di conformità (D.M. 37/2008).
  • Eventuale SCIA/CILA secondo il Comune.
  • Libretti e manutenzioni impianto termico (D.P.R. 412/1993).

Micro-checklist

  • Se installi/adegui → impresa abilitata + conformità.
  • Se modifichi il prospetto → titolo edilizio idoneo.
  • Se dubbio su scarico → interpello tecnico in Comune.

Errori frequenti (e come evitarli)

Errore → Dire “non la uso, non pago”.
Perché è un problema → Se è comune o potenzialmente utile, il contributo resta dovuto.
Correzione → Verifica natura dell’opera e applica art. 1123 c.c.

Errore → Riparto uguale per tutti anche se serve solo un’ala.
Perché → Viola il criterio dell’utilità.
Correzione → Delibera riparto al gruppo interessato.

Errore → Lavori senza impresa abilitata.
Perché → Mancano conformità e responsabilità chiare.
Correzione → D.M. 37/2008: incarico a ditta abilitata e rilascio conformità.

Procedura pratica: verifica, documenti, delibera

  1. Mappa la canna fumaria. Richiedi a amministratore planimetrie e relazioni tecniche.
  2. Qualifica il bene. Comune / di gruppo / privata (con prove).
  3. Scegli il riparto. Millesimi generali o tabella del gruppo.
  4. Delibera. Metti all’ordine del giorno riparto e lavori (se servono).
  5. Esecuzione. Incarica ditta abilitata, ottieni conformità e archivia.

Micro-checklist

  • Se la natura non è chiara → perizia tecnica.
  • Se c’è urgenza (sicurezza) → delibera lavori prioritari.
  • Se l’impianto è privato → autorizzazioni + responsabilità proprietario.

Esempi rapidi

Esempio 1 (canna comune). Pulizia annuale €600. Millesimi totali 1000. Unità A (80/1000) paga €48; Unità B (110/1000) paga €66, ecc.
Esempio 2 (canna “scala B”). Spesa €2.400 ma sono servite solo 8 unità (millesimi di scala 1000). Unità al 120/1000 → €288; chi è in scala A non paga.

Tipologia Chi paga Criterio
Comune Tutti i condomini Millesimi generali
Di gruppo (scala/ala) Solo il gruppo servito Millesimi del gruppo
Privata Proprietario 100% a carico esclusivo
Intervento Titolo/Atto Nota operativa
Pulizia/ramonatura Delibera spesa Riparto come da natura del bene
Adeguamento tecnico Incarico a impresa abilitata Conformità D.M. 37/2008
Nuovo sbocco/sagoma SCIA/permesso (verifica Comune) Scarico a tetto: D.P.R. 412/1993

Modelli utili (copiabili)

1) Richiesta documenti all’amministratore
Oggetto: Canna fumaria – richiesta documenti e criteri di riparto
Testo:
“Chiedo copia di: a) regolamento condominiale; b) delibere su canna fumaria; c) planimetrie e relazioni tecniche; d) ultime fatture e criteri di riparto applicati. Ai fini della corretta applicazione dell’art. 1123 c.c., domando di inserire nel prossimo O.d.G. la qualificazione della canna fumaria (comune/di gruppo/privata) e l’eventuale aggiornamento dei criteri di riparto.”

2) Schema di delibera riparto “di gruppo”
“L’assemblea, esaminata la relazione tecnica, qualifica la canna fumaria come opera destinata a servire le unità della scala B. Delibera che le spese ordinarie e straordinarie siano ripartite tra i soli condomini della scala B in base ai millesimi di scala, con decorrenza dall’esercizio corrente. L’amministratore adegua i prospetti di riparto.”

FAQ

  1. Non uso la canna: posso non pagare? No, se è comune o potenzialmente utile.
  2. Serve solo a 6 unità su 12: chi paga? Le 6 unità servite, con tabella dedicata.
  3. È privata dentro il mio appartamento: chi paga? Tu, salvo danni imputabili a parti comuni.
  4. Serve titolo edilizio per lo sbocco a tetto? Verifica in Comune: spesso sì.
  5. Chi rilascia la conformità? Impresa abilitata ai sensi del D.M. 37/2008.
  6. Pulizia annuale: come si divide? Col criterio del bene (comune/gruppo/privato).
  7. Adeguamento per sicurezza: urgenza? L’assemblea può deliberare lavori urgenti; l’amministratore interviene nei limiti di legge.
  8. Il vicino si collega “abusivamente”? Serve delibera/autorizzazione; l’amministratore diffida e ripristina.
  9. Si può scaricare a parete? Regola generale: scarico a tetto; eccezioni limitate.
  10. Chi paga i danni da malfunzionamento? Chi è responsabile (impresa/proprietario/condominio) in base a proprietà e manutenzioni.
  11. Posso chiedere rateizzazione? Sì, se deliberata: formula e scadenze chiare.
  12. Condomino al piano terra paga? Sì, se la canna è comune; si esclude solo se oggettivamente non serve e non può servire.

Conclusione

Il punto chiave è qualificare correttamente la canna fumaria. Da lì discende il riparto: tutti, solo il gruppo, oppure il proprietario privato. Metti agli atti documenti e conformità, delibera un riparto coerente e programma manutenzioni ordinarie. Se i conti non tornano, richiedi i documenti, fai chiarire l’utilità e rettifica i criteri con delibera specifica.

Alfonso Nardolillo

Alfonso Nardolillo

Agente immobiliare – Fondatore di Casa e Campagna

Aiuto le persone a vendere, comprare e capire come orientarsi tra leggi, bonus e burocrazia immobiliare. Il mio blog nasce per rispondere a chi ha dubbi concreti.

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Fonti ufficiali utili

  • Codice Civile, riparto spese: <a href=”https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.codiceRedazionale=042U0262&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.flagTipoArticolo=2&art.idArticolo=1123&art.idGruppo=140&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.progressivo=0&art.versione=1″>art. 1123</a>
  • Riforma condominio (parti comuni): <a href=”https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn%3Anir%3Astato%3Alegge%3A2012-12-11%3B220=”>L. 220/2012</a>
  • Impianti e conformità: <a href=”https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2008/03/12/008G0060/sg”>D.M. 37/2008</a>
  • Impianti termici e scarico a tetto: <a href=”https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn%3Anir%3Apresidente.repubblica%3Adecreto%3A1993-08-26%3B412=”>D.P.R. 412/1993</a>
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