Nel 2025 tornano al centro dell’attenzione i bonus edilizi, con nuove indicazioni dell’Agenzia delle Entrate che chiariscono le modalità di accesso alle detrazioni per chi effettua lavori sulla prima casa. In particolare, è confermata la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie, ma con alcune condizioni specifiche e aggiornamenti rispetto agli anni precedenti. Questo crea molte domande tra i proprietari di immobili e chi sta pianificando un acquisto.

Molti si chiedono: a chi spetta davvero il bonus? Come funziona la detrazione? Quali spese si possono detrarre? Serve la CILA? Come cambia in caso di vendita?

Questo articolo ha lo scopo di fare chiarezza su tutti questi aspetti. Troverai una guida aggiornata, completa e pensata per risolvere i dubbi più frequenti di chi vuole ristrutturare casa nel 2025 beneficiando delle agevolazioni fiscali.

Ecco tutto quello che vedremo insieme.

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Cos’è il bonus ristrutturazione 2025

Detrazione 50%: conferme e novità

La Legge di Bilancio 2025 ha confermato la detrazione del 50% per i lavori di ristrutturazione edilizia, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Rispetto agli anni precedenti, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti rilevanti: la detrazione spetta anche per lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, purché non siano già agevolati da Ecobonus o Sismabonus.

Una novità significativa riguarda l’aumento dei controlli preventivi e l’attenzione alla tracciabilità dei pagamenti. Particolare cura va posta nella classificazione dell’immobile come “prima casa” per accedere all’agevolazione.

Normativa di riferimento

Il principale riferimento normativo è l’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, DPR 917/1986), che disciplina le detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. A esso si affianca la più recente Legge di Bilancio 2025 (Legge n. [da aggiornare con numero e GU]), che ha confermato la detrazione del 50% fino al 31 dicembre 2025, e la Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate, che ha fornito importanti chiarimenti.

Per una classificazione precisa degli interventi edilizi (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo), si fa riferimento all’art. 3 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia).

Quali lavori rientrano nel bonus

Sono ammessi alla detrazione tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché ristrutturazione edilizia. Tra questi:

• Rifacimento di impianti elettrici o idraulici
• Sostituzione di infissi e serramenti
• Coibentazioni e cappotto termico
• Rifacimento tetti
• Ristrutturazione bagno e cucina
• Demolizione e ricostruzione (se non comporta aumento volumetrico)

Saranno esclusi, invece, gli interventi classificabili come “manutenzione ordinaria”, se effettuati in immobili unifamiliari.

Chi può richiedere il bonus 50% sulla prima casa

Requisiti soggettivi

Possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%:

• i proprietari dell’immobile
• i nudi proprietari
• gli usufruttuari
• i titolari di un diritto reale (uso, abitazione)
• gli inquilini e i comodatari (purché sostengano direttamente le spese e risultino intestatari di bonifici e fatture)

Non è richiesta una soglia di reddito minimo o massimo. L’importante è che il beneficiario sia soggetto IRPEF e residente fiscalmente in Italia.

Per approfondire chi ha diritto alle agevolazioni tra nudo proprietario e usufruttuario, leggi questo approfondimento: IMU: usufruttuario o nudo proprietario, chi paga?

Requisiti dell’immobile

Il bonus è rivolto a interventi su immobili adibiti a prima casa, ossia:

• l’abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari conviventi
• con residenza anagrafica o dimostrabile utilizzo continuativo

L’immobile deve essere accatastato regolarmente (categoria A/1 esclusa) e non deve essere di lusso. In caso di immobili in costruzione o F/3, il bonus è riconosciuto solo al termine dell’accatastamento con destinazione abitativa.

Spese ammesse e limiti di importo

Quali interventi si possono detrarre

Tra le spese detraibili rientrano:

• opere murarie (demolizioni, rifacimenti, tramezzi)
• sostituzione impianti
• installazione caldaie, stufe a pellet, pompe di calore
• pavimentazioni
• acquisto materiali e manodopera
• spese professionali (architetto, geometra, ingegnere)
• IVA, bolli, diritti comunali

Limite massimo di spesa

Il limite è pari a 96.000 euro per unità abitativa per ciascun anno fiscale. La detrazione massima ottenibile è quindi di 48.000 euro.

Nel caso di immobili con pertinenze (es. box auto C/6), il limite è unitario. Non si somma per ogni pertinenza.

📎 Se stai pensando di unire due unità in ristrutturazione, scopri qui come funziona: Fusione catastale: quanto costa unire due appartamenti

Come calcolare la detrazione

La detrazione si distribuisce in 10 rate annuali di pari importo, da riportare nella dichiarazione dei redditi a partire dall’anno successivo al pagamento delle spese.

Esempio pratico:

Se si spendono 40.000 euro nel 2025 per rifare il tetto, si detrae il 50%, ovvero 20.000 euro, in 10 anni: 2.000 euro ogni anno dal 2026 al 2035.

Documenti necessari e comunicazioni obbligatorie

La CILA è obbligatoria?

Per la maggior parte degli interventi ammessi è obbligatorio presentare la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) presso il Comune. Fa eccezione la manutenzione ordinaria su parti comuni condominiali o alcuni lavori minori (es. sostituzione infissi interni senza modifiche).

La mancata presentazione della CILA comporta la decadenza del beneficio fiscale.

Come trasmettere i dati all’ENEA

Solo per gli interventi che comportano risparmio energetico (es. isolamento pareti, sostituzione caldaia), è necessario trasmettere i dati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Il portale di riferimento è: https://bonusfiscali.enea.it

Fatture e tracciabilità dei pagamenti

Per ottenere la detrazione è obbligatorio:

• pagare con bonifico parlante (specifico per ristrutturazioni)
• indicare nella causale: riferimento normativo, codice fiscale del beneficiario, partita IVA del fornitore
• conservare copia delle fatture, bonifici, CILA, ricevute ENEA, ricevute postali o bancarie

L’assenza anche di uno solo di questi documenti può compromettere la possibilità di beneficiare del bonus.

Nel 2025 tornano al centro dell’attenzione i bonus edilizi, con nuove indicazioni dell’Agenzia delle Entrate che chiariscono le modalità di accesso alle detrazioni per chi effettua lavori sulla prima casa. In particolare, è confermata la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie, ma con alcune condizioni specifiche e aggiornamenti rispetto agli anni precedenti. Questo crea molte domande tra i proprietari di immobili e chi sta pianificando un acquisto.

Molti si chiedono: a chi spetta davvero il bonus? Come funziona la detrazione? Quali spese si possono detrarre? Serve la CILA? Come cambia in caso di vendita?

Questo articolo ha lo scopo di fare chiarezza su tutti questi aspetti. Troverai una guida aggiornata, completa e pensata per risolvere i dubbi più frequenti di chi vuole ristrutturare casa nel 2025 beneficiando delle agevolazioni fiscali.

Ecco tutto quello che vedremo insieme.

Cos’è il bonus ristrutturazione 2025

Detrazione 50%: conferme e novità

La Legge di Bilancio 2025 ha confermato la detrazione del 50% per i lavori di ristrutturazione edilizia, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Rispetto agli anni precedenti, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti rilevanti: la detrazione spetta anche per lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, purché non siano già agevolati da Ecobonus o Sismabonus.

Una novità significativa riguarda l’aumento dei controlli preventivi e l’attenzione alla tracciabilità dei pagamenti. Particolare cura va posta nella classificazione dell’immobile come “prima casa” per accedere all’agevolazione.

Normativa di riferimento

Il principale riferimento normativo è l’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, DPR 917/1986), che disciplina le detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. A esso si affianca la più recente Legge di Bilancio 2025 (Legge n. [da aggiornare con numero e GU]), che ha confermato la detrazione del 50% fino al 31 dicembre 2025, e la Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate, che ha fornito importanti chiarimenti.

Per una classificazione precisa degli interventi edilizi (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo), si fa riferimento all’art. 3 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia).

Quali lavori rientrano nel bonus

Sono ammessi alla detrazione tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché ristrutturazione edilizia. Tra questi:

• Rifacimento di impianti elettrici o idraulici
• Sostituzione di infissi e serramenti
• Coibentazioni e cappotto termico
• Rifacimento tetti
• Ristrutturazione bagno e cucina
• Demolizione e ricostruzione (se non comporta aumento volumetrico)

Saranno esclusi, invece, gli interventi classificabili come “manutenzione ordinaria”, se effettuati in immobili unifamiliari.

Chi può richiedere il bonus 50% sulla prima casa

Requisiti soggettivi

Possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%:

• i proprietari dell’immobile
• i nudi proprietari
• gli usufruttuari
• i titolari di un diritto reale (uso, abitazione)
• gli inquilini e i comodatari (purché sostengano direttamente le spese e risultino intestatari di bonifici e fatture)

Non è richiesta una soglia di reddito minimo o massimo. L’importante è che il beneficiario sia soggetto IRPEF e residente fiscalmente in Italia.

Requisiti dell’immobile

Il bonus è rivolto a interventi su immobili adibiti a prima casa, ossia:

• l’abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari conviventi
• con residenza anagrafica o dimostrabile utilizzo continuativo

L’immobile deve essere accatastato regolarmente (categoria A/1 esclusa) e non deve essere di lusso. In caso di immobili in costruzione o F/3, il bonus è riconosciuto solo al termine dell’accatastamento con destinazione abitativa.

Spese ammesse e limiti di importo

Quali interventi si possono detrarre

Tra le spese detraibili rientrano:

• opere murarie (demolizioni, rifacimenti, tramezzi)
• sostituzione impianti
• installazione caldaie, stufe a pellet, pompe di calore
• pavimentazioni
• acquisto materiali e manodopera
• spese professionali (architetto, geometra, ingegnere)
• IVA, bolli, diritti comunali

Limite massimo di spesa

Il limite è pari a 96.000 euro per unità abitativa per ciascun anno fiscale. La detrazione massima ottenibile è quindi di 48.000 euro.

Nel caso di immobili con pertinenze (es. box auto C/6), il limite è unitario. Non si somma per ogni pertinenza.

Come calcolare la detrazione

La detrazione si distribuisce in 10 rate annuali di pari importo, da riportare nella dichiarazione dei redditi a partire dall’anno successivo al pagamento delle spese.

Esempio pratico:

Se si spendono 40.000 euro nel 2025 per rifare il tetto, si detrae il 50%, ovvero 20.000 euro, in 10 anni: 2.000 euro ogni anno dal 2026 al 2035.

Documenti necessari e comunicazioni obbligatorie

La CILA è obbligatoria?

Per la maggior parte degli interventi ammessi è obbligatorio presentare la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) presso il Comune. Fa eccezione la manutenzione ordinaria su parti comuni condominiali o alcuni lavori minori (es. sostituzione infissi interni senza modifiche).

La mancata presentazione della CILA comporta la decadenza del beneficio fiscale.

Come trasmettere i dati all’ENEA

Solo per gli interventi che comportano risparmio energetico (es. isolamento pareti, sostituzione caldaia), è necessario trasmettere i dati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Il portale di riferimento è: https://bonusfiscali.enea.it

Fatture e tracciabilità dei pagamenti

Per ottenere la detrazione è obbligatorio:

• pagare con bonifico parlante (specifico per ristrutturazioni)
• indicare nella causale: riferimento normativo, codice fiscale del beneficiario, partita IVA del fornitore
• conservare copia delle fatture, bonifici, CILA, ricevute ENEA, ricevute postali o bancarie

L’assenza anche di uno solo di questi documenti può compromettere la possibilità di beneficiare del bonus.

Esempi pratici di ristrutturazione con bonus 50%

Caso 1: Ristrutturazione completa della prima casa

Luca acquista una casa datata, categoria catastale A/3, con residenza anagrafica trasferita entro 30 giorni dall’acquisto. Spende:

• 20.000 euro per rifacimento bagno
• 10.000 euro per pavimentazioni
• 8.000 euro per sostituzione infissi

Totale spesa: 38.000 euro
Detrazione: 50% = 19.000 euro, da suddividere in 10 quote annuali da 1.900 euro.

Caso 2: Proprietari in comproprietà

Marta e Gianni sono comproprietari al 50% di un immobile. Fanno lavori per 60.000 euro complessivi, ciascuno paga 30.000 euro, con fatture intestate a entrambi.

Detrazione per ciascuno: 15.000 euro (in 10 rate annuali da 1.500 euro)

Tabella riepilogativa delle detrazioni 2025

Tipo di lavoro	Spesa massima ammessa	Detrazione 50%	Detrazione annua (10 anni)
Rifacimento bagno	€15.000	€7.500	€750
Sostituzione infissi	€10.000	€5.000	€500
Rifacimento tetto	€25.000	€12.500	€1.250
Ristrutturazione completa	€96.000	€48.000	€4.800

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Caso 1: Ristrutturazione completa della prima casa

Luca acquista una casa datata, categoria catastale A/3, con residenza anagrafica trasferita entro 30 giorni dall’acquisto. Spende:

• 20.000 euro per rifacimento bagno
• 10.000 euro per pavimentazioni
• 8.000 euro per sostituzione infissi

Totale spesa: 38.000 euro
Detrazione: 50% = 19.000 euro, da suddividere in 10 quote annuali da 1.900 euro.

Caso 2: Proprietari in comproprietà

Marta e Gianni sono comproprietari al 50% di un immobile. Fanno lavori per 60.000 euro complessivi, ciascuno paga 30.000 euro, con fatture intestate a entrambi.

Detrazione per ciascuno: 15.000 euro (in 10 rate annuali da 1.500 euro)

Tabella riepilogativa delle detrazioni 2025

Tipo di lavoro	Spesa massima ammessa	Detrazione 50%	Detrazione annua (10 anni)
Rifacimento bagno	€15.000	€7.500	€750
Sostituzione infissi	€10.000	€5.000	€500
Rifacimento tetto	€25.000	€12.500	€1.250
Ristrutturazione completa	€96.000	€48.000	€4.800

Riferimenti normativi utili

Riferimenti normativi principali

• Art. 16-bis TUIR (DPR 917/1986): normattiva.it
• Circolare Agenzia Entrate 13/E 2024: agenziaentrate.gov.it
• Guida ufficiale AE ristrutturazioni 2025 (in aggiornamento): pagina ufficiale

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