L’affitto breve ha assunto una crescente importanza nell’ambito del turismo italiano, con una parte significativa dell’offerta turistica nazionale costituita da case e appartamenti destinati a soggiorni di breve durata. Questo settore in rapida crescita ha reso necessario regolamentare e controllare l’attività degli affitti brevi per garantire una concorrenza equa, la sicurezza degli ospiti e il rispetto delle normative fiscali. Esaminiamo le principali normative e regolamentazioni che i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi devono conoscere e rispettare.
Cedolare Secca e Tassazione: Il problema dei ricavi sottovalutati
L’importanza economica degli affitti brevi è evidente dai dati: si stima che generino circa 11 miliardi di euro di ricavi, rappresentando il 25% dell’offerta turistica in Italia. Tuttavia, solo 80 milioni di euro vengono versati in tasse attraverso la cedolare secca, una cifra significativamente inferiore rispetto al fatturato totale stimato di 380 milioni di euro. È importante notare che questi 80 milioni di euro rappresentano solo una parte dei ricavi totali, poiché alcuni proprietari non applicano questa forma di tassazione e alcune attività professionali possono applicare tassazioni diverse.
Evasione Fiscale e Tassa di Soggiorno
L’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi è un problema significativo, secondo quanto riportato da Federalberghi, l’associazione alberghiera italiana. Anche la tassa di soggiorno, che i gestori di affitti brevi devono riscuotere e versare ai Comuni, è soggetta ad evasioni. Ad esempio, Airbnb ha recentemente pagato una somma di 70.000 euro al Comune di Roma per coprire le tasse di soggiorno evase dagli utenti.
Registrazione e Comunicazioni alle Autorità
Per essere conformi alle leggi italiane, gli affitti brevi devono seguire alcune procedure essenziali:
- Sub-locazione e Contratto di Locazione: Prima di avviare un affitto breve, il conduttore deve ottenere l’approvazione del proprietario per la sub-locazione e registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, pagando le tasse dovute.
- Comunicazione al Comune: Il locatore deve inviare una Comunicazione di Inizio Attività (CIA) al Comune in cui si trova l’immobile destinato all’affitto breve. Questa comunicazione fornisce dettagli sull’immobile e sul gestore (se diverso dal proprietario), consentendo alle autorità locali di monitorare e regolamentare l’attività.
- Numero di Registrazione: Dopo aver presentato la CIA, il Comune assegna un numero di registrazione all’immobile, che deve essere utilizzato in tutte le pubblicità e le offerte relative all’affitto breve.
- Comunicazione alla Questura: I dati anagrafici degli ospiti e i documenti di identità devono essere comunicati quotidianamente alla Questura.
Tasse e Contratti
I redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi annuale e le imposte devono essere pagate in base alle aliquote Irpef previste. La cedolare secca è un’opzione possibile, ma è anche possibile aprire una partita IVA in base al volume di affari generato. È fondamentale stipulare un contratto di locazione specifico per ciascun affitto breve, che includa dati identificativi del locatore e del locatario, date di inizio e fine del soggiorno, importo del canone, regole della casa e clausole di cancellazione. La registrazione del contratto è obbligatoria per soggiorni superiori a 30 giorni.
Responsabilità e Regolamenti Condominiali
Si consiglia di stipulare un’assicurazione specifica per gli affitti brevi per proteggere l’immobile da eventuali danni causati dagli ospiti. Nel caso in cui l’immobile si trovi in un condominio, è importante rispettare il regolamento condominiale e ottenere eventuali autorizzazioni dai condomini interessati.
In conclusione, il settore degli affitti brevi in Italia è in crescita ma è soggetto a rigorose regolamentazioni e normative. I proprietari e i gestori di alloggi destinati agli affitti brevi devono essere consapevoli delle procedure da seguire, delle tasse da pagare e delle responsabilità da affrontare per operare in modo legale ed etico in questo mercato.
