Affitti brevi: cedolare secca al 26% — cosa cambia davvero

Dal 1° gennaio 2026 (testo ancora in iter di approvazione), la tassazione degli affitti brevi va verso un modello più lineare: cedolare secca unica al 26% per tutti, con ritenute dei portali che si allineano alla stessa aliquota. Per chi loca per periodi fino a 30 giorni (le locazioni brevi disciplinate dal DL 50/2017, art. 4), la domanda pratica è duplice: quanto cambia il netto e come adeguare contratti, flussi e dichiarazione (730). In questa guida trovi tutto ciò che serve per decidere in modo informato: perimetro, decorrenza e contratti a cavallo d’anno, chi è escluso, come funzionano le ritenute dei portali, dove si inseriscono i redditi nel 730, con esempi numerici e checklist finale. Niente toni allarmistici: solo istruzioni operative e riferimenti chiari.

💡 Riepilogo rapido dei casi più comuni e cosa fare

Cos’è una locazione breve (ripasso veloce)

Per locazioni brevi si intendono i contratti abitativi di durata non superiore a 30 giorni complessivi tra le stesse parti nell’anno, con eventuali servizi accessori (biancheria, pulizia) connessi e senza servizi “ricettivi” propri di impresa alberghiera. La cornice resta il DL 50/2017, art. 4 e le relative circolari dell’Agenzia delle Entrate. Questo limite temporale è la prima discriminante: oltre si entra in altre discipline (transitorio, libero 4+4, ecc.).

Fonti ufficiali:
• DL 50/2017, art. 4 (locazioni brevi) – Normattiva: https://www.normattiva.it/
• Agenzia delle Entrate – Locazioni brevi e cedolare: https://www.agenziaentrate.gov.it/

Aliquota 26%: cosa cambia davvero rispetto a prima

Il cuore della novità è l’aliquota unica al 26%: scompare la “finestra” agevolata al 21% per un solo immobile. Per il proprietario persona fisica significa maggiore prevedibilità e meno “strategie per immobile”, ma anche netto più basso a parità di canoni incassati. Con un’imposta sostitutiva fissa, restano esclusi i meccanismi di detrazione/deduzione tipici dell’IRPEF ordinaria.

Decorrenza e contratti a cavallo d’anno

Decorrenza indicata in bozza: 1° gennaio 2026. Per soggiorni/incassi a cavallo d’anno, allinea date di soggiorno, data incasso e ritenute applicate, mantenendo ricevute/fatture, movimenti e CU coerenti. In attesa di G.U., conserva una nota interna che riporti il criterio adottato.

Chi è escluso dalla cedolare sugli affitti brevi

La cedolare sugli affitti brevi spetta al locatore persona fisica che opera fuori dall’impresa. Se il conduttore è una società o un ente, la cedolare non è applicabile: si passa al regime ordinario IRPEF/impresa. Se l’attività del locatore assume i tratti dell’impresa (numero e modalità di gestione), si esce dal perimetro delle locazioni brevi.

Riferimenti normativi: base della cedolare secca art. 3, D.Lgs. 23/2011; perimetro delle locazioni brevi art. 4, DL 50/2017 e Circolare AdE 24/E (2017). Quando il conduttore non è persona fisica o l’attività del locatore ha natura d’impresa, si esce dall’ambito cedolare e si rientra nel regime ordinario.

Ritenute dei portali al 26%: flusso, CU e conguagli

Quando l’incasso è intermediato da portali/agenzie, l’intermediario opera una ritenuta (oggi 21%) e rilascia la Certificazione Unica (CU). La bozza di manovra prevede l’allineamento al 26%: in dichiarazione tali ritenute si scomputano dall’imposta dovuta in cedolare.

Conviene ancora la cedolare? Confronto con l’ordinario

La risposta dipende da: aliquota IRPEF marginale, detrazioni/deduzioni che in ordinario puoi usare (interessi mutuo, ristrutturazioni, familiari a carico), costi effettivamente imputabili. La cedolare 26% resta semplice e “blindata” da sorprese; l’ordinario può risultare più efficiente solo in profili con molte detrazioni e aliquota marginale bassa.

📊 Esempio comparativo con detrazioni fiscali

Nota: valori puramente indicativi, esclusi oneri accessori e addizionali locali. L’ordinario può convenire solo con detrazioni consistenti e aliquota marginale bassa.

Tabella pratica — Cedolare 26% vs Ordinario IRPEF

Come si dichiara nel 730: righi, quadri e documenti

Consulta le Istruzioni 730 aggiornate dell’Agenzia delle Entrate per il dettaglio dei Quadri RB/RL e l’indicazione delle ritenute da portali.
Link utili (AdE):
• Istruzioni Modello 730: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/modello-730
• Precompilata – Quadro B/D: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/area-tematica-dichiarazioni-precompilata

Esempi numerici: dal lordo al netto (tabella)

Scenario A — canoni 15.000 € con ritenute portali

Scenario B — canoni 24.000 € con incasso diretto (no portale)

Cosa fare subito: checklist operativa

• Aggiorna i modelli contrattuali: richiama l’aliquota 26% e l’eventuale ritenuta dei portali.
• Allinea la contabilità: predisponi un file di riconciliazione (prenotazioni → incassi → ritenute CU).
• Valuta cedolare vs ordinario: se hai molte detrazioni, fai due simulazioni prima di scegliere.
• Prepara il fascicolo 730: CU, estratti prenotazioni, ricevute, eventuale corrispondenza coi portali.

Alfonso Nardolillo

Agente immobiliare – Fondatore di Casa e Campagna

Aiuto le persone a vendere, comprare e capire come orientarsi tra leggi, bonus e burocrazia immobiliare. Il mio blog nasce per rispondere a chi ha dubbi concreti.

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Conclusioni

Riepilogo decisionale

• Regola: affitti brevi → cedolare 26% e ritenute portali 26% dal 1/1/2026 (in attesa di testo definitivo in G.U.).
• Percorso: aggiorna modelli → riconcilia CU → valuta cedolare vs ordinario → prepara il fascicolo 730.
• Errore tipico: applicare ancora il 21% “sul primo immobile”.
• Quando interpellare l’ente: dubbi di perimetro o dichiarativi → Agenzia delle Entrate e DL 50/2017, art. 4.

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